Все затраты, которые несет перепродажа
Цифра, которую большинство людей называют для перепродажи, – это разница между ценой покупки и ожидаемой ценой продажи. Эта разница не является маржой, потому что она игнорирует все промежуточные расходы. BuyerWingman создает полную картину из тех же фактов об объекте, которые используются на всей платформе.
- Цена покупки — цена, которую вы фактически заплатите, а не только запрашиваемая цена.
- Стоимость ремонта — поэтапная оценка, составленная на основе реального состояния и размера объекта, те же цифры, которые используются в планировщике ремонта.
- Затраты на приобретение — налоги, сборы и другие расходы при покупке, о которых легко забыть, пока они не появятся в счете.
- Оценочная стоимость перепродажи — за сколько отремонтированный объект может быть реально продан, основываясь на сопоставимых данных для объекта такого размера и отделки в этом районе.
Валовая маржа, чистая маржа и разница между ними
Валовая маржа — это оценочная стоимость перепродажи за вычетом цены покупки и стоимости ремонта. Чистая маржа идет дальше, вычитая затраты на приобретение, затраты на продажу и затраты на содержание за период владения объектом, но еще не проданным. Эти две цифры могут выглядеть очень по-разному, и именно чистая цифра показывает, стоит ли вообще заниматься перепродажей.
BuyerWingman показывает обе цифры рядом, так что перепродажа, которая выглядит привлекательной на валовой основе, но сомнительной на чистой, становится видна до, а не после принятия решения.
Откуда на самом деле берется риск
Перепродажи редко терпят неудачу из-за небольшого превышения затрат на ремонт. Они терпят неудачу потому, что цена приобретения изначально была слишком высокой, не оставляя места для поглощения обычного превышения бюджета на ремонт или стоимости перепродажи, которая оказывается в нижней части диапазона, а не в верхней.
BuyerWingman делает этот риск видимым, сравнивая цену покупки с оценочной стоимостью приобретения объекта и показывая маржу в нижней, ожидаемой и верхней частях диапазона перепродажи, а не только одну оптимистичную цифру. Если цифры работают только в верхней части диапазона, это четко указывается.
Потенциал доходности, а не гарантия
Помимо маржи, BuyerWingman оценивает доходность на фактически вложенный капитал, так что перепродажу можно сравнить с другими способами использования тех же денег. Каждая цифра здесь — это оценка, основанная на сопоставимых данных и заявленных предположениях о ремонте. Фактические результаты зависят от выполнения ремонта в рамках бюджета, продажи по оценочной цене и рыночных условий, которые могут меняться в любом направлении. BuyerWingman не гарантирует цену перепродажи, стоимость ремонта или доходность.
Построено на тех же данных об объекте, что и все остальное
Оценка стоимости ремонта та же, что используется в планировщике ремонта и дизайн-студии, поэтому план перепродажи соответствует тому, что действительно потребуется объекту, а не является отдельным предположением. Оценка стоимости перепродажи основана на тех же данных по оценке и местному рынку, которые используются для объекта в других разделах, так что стратегии перепродажи и владения-и-сдачи в аренду могут быть справедливо сравнены для одного и того же объекта.
Как это связано с остальным функционалом BuyerWingman
Потенциал перепродажи основывается на оценке объекта, его плане ремонта и рекомендациях по приобретению, и его можно сопоставить в финансовом анализе сделки с общим требуемым объемом денежных средств и тем, как фактически будут финансироваться покупка и ремонт. Если перепродажа не окупается, те же цифры часто показывают, будет ли работать долгосрочная стратегия аренды.