Vier Zahlen, die nicht dasselbe sind
Die meisten Immobiliengespräche münden in eine einzige Zahl, und die meisten schlechten Entscheidungen beginnen dort. BuyerWingman weigert sich, diese zu vermischen:
- Angebotspreis — was der Verkäufer aktuell verlangt. Eine Ausgangsposition, mehr nicht.
- Ist-Wert — was die Immobilie heute in ihrem aktuellen Zustand plausibel wert ist.
- Risikoadjustierter Kaufpreisbereich — was es angesichts der ungelösten Risiken, Lücken und Arbeiten sinnvoll ist zu zahlen.
- Wert nach Renovierung — was sie nach bestimmten Arbeiten wert sein könnte, und nur wenn genügend Belege für diese Schätzung vorliegen.
Erstellt aus den realen Eigenschaften des Objekts
Die Bewertung beginnt mit dem zu bewertenden Objekt, wie es an anderer Stelle in BuyerWingman festgestellt wurde: die gemessene Fläche anstelle der beworbenen, der bestätigte Standort, der Objekttyp, die Zimmeranzahl, das Baujahr und der Zustand, wie er aus den Dokumenten und Fotos hervorgeht.
Das ist wichtiger, als es klingt. Eine Bewertung, die auf einer Broschürenfläche basiert, ist eine Bewertung der Broschüre. Wenn ein technischer Bericht eine andere Zahl als die Anzeige angibt, verwendet die Bewertung die gemessene Zahl und weist darauf hin. Wo eine Eigenschaft tatsächlich unbekannt ist, wird sie nicht erfunden; die Schätzung wird erweitert oder die Berechnung lehnt es ab, eine Zahl zu ermitteln.
Vergleichsobjekte und der Unterschied zwischen Angebot und Verkauf
Vergleichsbelege werden sorgfältig behandelt. Eine Immobilie, die derzeit zu einem Preis beworben wird, sagt Ihnen, was sich ein Verkäufer erhofft. Eine abgeschlossene Transaktion sagt Ihnen, was tatsächlich bezahlt wurde. BuyerWingman hält Angebotspreis-Vergleichsobjekte und abgeschlossene Verkäufe auseinander und vermischt sie niemals stillschweigend zu einem einzigen Durchschnitt.
Jedes Vergleichsobjekt wird nach Ähnlichkeit mit dem zu bewertenden Objekt — Standort, Größe, Typ, Zustand und Alter — bewertet, und Anpassungen werden auf transparenter Basis und nicht nach Gefühl vorgenommen. Wo offizielle Statistiken für das Bundesland oder die Gemeinde verfügbar sind, werden diese als Benchmark verwendet und als solche gekennzeichnet, wobei die Quelle vermerkt wird.
Nachvollziehbare Konfidenz
Jeder Wert trägt ein Konfidenzniveau und die Begründung dazu. Starke lokale Belege und eine gut etablierte gemessene Fläche führen zu einem engeren Bereich und höherer Konfidenz. Wenige vergleichbare Daten, ein ungelöster Flächenkonflikt oder ein unbekannter Zustand führen zu einem weiteren Bereich und geringerer Konfidenz — oder, wenn die Beweise wirklich unzureichend sind, gar keiner Zahl.
Dieser letzte Fall ist beabsichtigt. BuyerWingman wird Ihnen mitteilen, dass ein Wert nicht verantwortungsvoll erstellt werden kann, anstatt einen zu konstruieren. Eine Zahl ohne Grundlage ist schlimmer als eine ehrliche Lücke, weil Sie danach handeln würden.
Der Wert nach Renovierung ist bedingt, nicht angenommen
Es ist verlockend, ein Renovierungsbudget zu einem Kaufpreis zu addieren und die Summe als zukünftigen Wert zu bezeichnen. BuyerWingman tut das nicht. Ein Wert nach Renovierung erscheint nur, wenn die Arbeiten tatsächlich spezifiziert wurden und genügend Marktbelege vorliegen, um die Wertsteigerung zu unterstützen; andernfalls bleibt er nicht verfügbar.
Wo er erstellt werden kann, ist der renovierte Wert direkt mit dem Renovierungsplan für dasselbe Objekt verbunden, sodass eine Änderung des Arbeitsumfangs das Ergebnis ändert, anstatt zwei unabhängige Zahlen auf zwei verschiedenen Seiten zu hinterlassen.
Lokaler Marktkontxt
Neben der Bewertung ordnet die Marktansicht das Objekt in seine Umgebung ein: wie sich die Preise in der Gegend entwickelt haben, wie die Transaktionsaktivität aussieht, wo solche Daten veröffentlicht werden, und wie das Objekt im Vergleich zu anderen verfügbaren Objekten abschneidet. Quellen werden genannt. Wo ein Markt keine brauchbaren veröffentlichten Daten hat, weist die Seite darauf hin, anstatt den Platz mit einer bedeutungslosen Grafik zu füllen.
Wie es genutzt wird
Käufer nutzen die Trennung zwischen Angebotspreis und Wert, um zu sehen, wie viel des Preises eine Erwartung ist. Investoren nutzen Ist- und renovierte Werte zusammen mit dem Renovierungsplan, um zu prüfen, ob ein Projekt haltbar ist. Makler nutzen dieselbe Struktur, um einem Kunden einen Preis mit etwas Soliderem als nur einem Gefühl zu begründen. Verkäufer nutzen es, um zu sehen, wie ein gut informierter Käufer den Preis vor Abgabe eines Angebots interpretieren wird.
Eine Schätzung, keine zertifizierte Bewertung
BuyerWingman erstellt eine evidenzbasierte Schätzung zur Entscheidungsfindung. Es ist kein zertifiziertes Gutachten, keine Hypothekenbewertung oder ein rechtlich anerkannter Bewertungsbericht, und es gibt nicht vor, dies zu sein. Für Kredit-, Steuer- oder Rechtszwecke ist ein qualifizierter Gutachter erforderlich — und die hier geleistete Arbeit bereitet dieses Engagement besser vor.