Quatro números que não são a mesma coisa
A maioria das conversas sobre propriedades resume-se a um único valor, e a maioria das más decisões começa aí. BuyerWingman recusa-se a misturá-los:
- Preço pedido — o que o vendedor está atualmente a pedir. Uma posição inicial, nada mais.
- Valor no estado atual — o que a propriedade provavelmente vale hoje, na sua condição atual.
- Intervalo de aquisição ajustado ao risco — o que é sensato pagar dados os riscos, lacunas e obras por resolver.
- Valor renovado — o que poderia valer após obras especificadas, e apenas quando há dados suficientes para suportar essa estimativa.
Construído a partir das características reais da propriedade
A avaliação começa com a propriedade em questão, conforme estabelecido noutras secções do BuyerWingman: a área medida em vez da anunciada, a localização confirmada, o tipo de propriedade, o número de divisões, o ano de construção e a condição indicada pelos documentos e fotografias.
Isto é mais importante do que parece. Uma avaliação construída com base na área de um folheto é uma avaliação do folheto. Quando um relatório técnico apresenta um valor diferente do anúncio, a avaliação usa o valor medido e informa que o fez. Quando uma característica é genuinamente desconhecida, não é inventada; a estimativa alarga-se ou o cálculo recusa-se a produzir um número.
Comparáveis, e a diferença entre o pedido e o vendido
A evidência comparável é tratada com cuidado. Uma propriedade atualmente anunciada a um determinado preço indica o que um vendedor espera. Uma transação concluída indica o que alguém realmente pagou. BuyerWingman mantém os comparáveis de preço pedido e as vendas concluídas separados, e nunca os mistura silenciosamente numa única média.
Cada comparável é pontuado pela similaridade com a propriedade em questão — localização, tamanho, tipo, condição e idade — e são aplicados ajustes de forma transparente, em vez de por intuição. Onde estatísticas oficiais estão disponíveis para a província ou município, são usadas como referência e identificadas como tal, com a fonte registada.
Confiança que pode realmente ler
Cada valor apresenta um nível de confiança e o raciocínio subjacente. Evidência local forte e uma área medida bem estabelecida produzem um intervalo mais restrito e maior confiança. Dados comparáveis escassos, um conflito de área não resolvido ou uma condição desconhecida produzem um intervalo mais amplo e menor confiança — ou, onde a evidência é genuinamente insuficiente, nenhum valor.
Este último caso é deliberado. BuyerWingman irá informá-lo de que um valor não pode ser produzido de forma responsável, em vez de o fabricar. Um número sem suporte é pior do que uma lacuna honesta, porque agiria com base nele.
O valor renovado é condicionado, não assumido
É tentador adicionar um orçamento de renovação a um preço de compra e chamar ao total o valor futuro. BuyerWingman não o faz. Um valor renovado só aparece quando as obras foram efetivamente especificadas e há evidência de mercado suficiente para suportar o aumento; caso contrário, permanece indisponível.
Onde pode ser produzido, o valor renovado liga-se diretamente ao plano de renovação para a mesma propriedade, de modo que alterar o âmbito das obras altera o resultado, em vez de deixar dois números não relacionados em duas páginas diferentes.
Contexto de mercado local
Ao lado da avaliação, a perspetiva de mercado posiciona a propriedade no seu entorno: como os preços na área se comportaram, como é a atividade transacional onde esses dados são publicados, e como a propriedade em questão se compara com o que mais está disponível. As fontes são nomeadas. Onde um mercado não tem dados publicados utilizáveis, a página indica-o em vez de preencher o espaço com um gráfico que não significa nada.
Como é usado
Os compradores usam a separação entre preço pedido e valor para ver o quanto do preço é aspiração. Os investidores usam os valores no estado atual e renovado, juntamente com o plano de renovação, para testar se um projeto é viável. Os corretores usam a mesma estrutura para justificar um preço a um cliente com algo mais sólido do que um sentimento. Os vendedores usam-na para ver como um comprador bem informado lerá o preço antes de fazer uma oferta.
Uma estimativa, não uma avaliação certificada
BuyerWingman produz uma estimativa baseada em evidências para a tomada de decisões. Não é uma avaliação certificada, uma avaliação hipotecária ou um relatório de avaliação legalmente reconhecido, e não pretende ser um. Para fins de empréstimo, fiscais ou legais, é exigido um avaliador qualificado — e o trabalho aqui torna esse envolvimento melhor preparado.