Cada custo que uma revenda rápida realmente acarreta
O número que a maioria das pessoas cita para uma revenda rápida é a diferença entre o preço de compra e o preço de venda esperado. Essa diferença não é a margem, porque ignora tudo o que está no meio. O BuyerWingman constrói a imagem completa a partir dos mesmos dados do imóvel utilizados em toda a plataforma.
- Preço de compra — o preço que realmente pagaria, não apenas o preço de venda anunciado.
- Custo de renovação — uma estimativa categoria por categoria, construída a partir da condição e tamanho reais do imóvel, os mesmos valores utilizados no planeador de renovação.
- Custos de aquisição — impostos, taxas e outros custos de compra que são fáceis de esquecer até aparecerem numa fatura.
- Valor de revenda estimado — por quanto o imóvel renovado poderia plausivelmente ser vendido, com base em evidências comparáveis para um imóvel daquele tamanho e acabamento na área.
Margem bruta, margem líquida e a diferença entre elas
A margem bruta é o valor de revenda estimado menos o preço de compra e o custo de renovação. A margem líquida vai mais longe, deduzindo os custos de aquisição, custos de venda e custos de manutenção (holding costs) pelo período em que o imóvel é detido, mas ainda não vendido. Os dois números podem parecer muito diferentes, e é o valor líquido que lhe diz se uma revenda rápida vale realmente a pena.
O BuyerWingman mostra ambos, lado a lado, para que uma revenda rápida que parece atraente numa base bruta, mas fraca numa base líquida, seja visível antes de se comprometer, e não depois.
De onde realmente vem a desvantagem
As revendas rápidas raramente falham porque os custos de renovação excedem um pouco. Elas falham porque o preço de aquisição foi demasiado alto desde o início, não deixando margem para absorver um custo de renovação normal ou um valor de revenda que caia na extremidade inferior do intervalo, em vez da extremidade superior.
O BuyerWingman torna esse risco visível comparando o preço de compra com o valor de aquisição estimado do imóvel, e mostrando a margem na extremidade baixa, esperada e alta do intervalo de revenda, e não apenas um único valor otimista. Onde os números só funcionam no topo do intervalo, isso é claramente indicado.
Potencial de retorno, não uma garantia
Para além da margem, o BuyerWingman estima um retorno sobre o dinheiro efetivamente investido, para que uma revenda rápida possa ser comparada com outros usos do mesmo dinheiro. Cada valor aqui é uma estimativa construída a partir de evidências comparáveis e pressupostos de renovação declarados. Os resultados reais dependem da renovação ser entregue dentro do orçamento, da venda ser executada ao preço estimado e das condições de mercado que podem mover-se em qualquer direção. O BuyerWingman não garante um preço de revenda, um custo de renovação ou um retorno.
Construído com base nos mesmos factos do imóvel que tudo o resto
A estimativa do custo de renovação é a mesma utilizada no planeador de renovação e no estúdio de design, de modo que um plano de revenda rápida é consistente com o que o imóvel realmente precisaria, e não uma estimativa separada. A estimativa do valor de revenda baseia-se nos mesmos dados de avaliação e mercado local utilizados noutros locais do imóvel, para que uma revenda rápida e uma estratégia de detenção-e-arrendamento possam ser comparadas de forma justa para o mesmo imóvel.
Como se conecta ao resto do BuyerWingman
O potencial de revenda rápida deriva da avaliação do imóvel, do seu plano de renovação e da sua orientação de aquisição, e pode ser ponderado no financiamento do negócio em relação ao dinheiro total exigido e como a compra e a renovação seriam efetivamente financiadas. Onde uma revenda rápida não se concretiza, os mesmos números mostram frequentemente se uma estratégia de arrendamento a longo prazo o faria.