Alle de omkostninger et flip rent faktisk bærer
Det tal, de fleste nævner for et flip, er forskellen mellem købspris og forventet salgspris. Den forskel er ikke marginen, for den ignorerer alt derimellem. BuyerWingman bygger det fulde billede ud fra de samme boligfacts, der bruges på tværs af platformen.
- Købspris — den pris, du reelt ville betale, ikke kun udbudsprisen.
- Renoveringsomkostning — et kategori-for-kategori-skøn bygget på boligens reelle tilstand og størrelse, de samme tal som bruges i renoveringsplanlæggeren.
- Købsomkostninger — skatter, gebyrer og andre købsrelaterede omkostninger, der er nemme at glemme, indtil de dukker op på en faktura.
- Skønnet videresalgsværdi — hvad den renoverede bolig sandsynligvis kan sælges for, baseret på sammenligneligt grundlag for en bolig af den størrelse og stand i området.
Bruttomargin, nettomargin, og forskellen mellem dem
Bruttomarginen er den skønnede videresalgsværdi minus købspris og renoveringsomkostning. Nettomarginen går videre og trækker købsomkostninger, salgsomkostninger og driftsomkostninger fra for den periode, boligen ejes, men endnu ikke er solgt. De to tal kan se meget forskellige ud, og det er nettotallet, der fortæller, om et flip faktisk er værd at gøre.
BuyerWingman viser begge, side om side, så et flip, der ser attraktivt ud på bruttoniveau men tyndt på nettoniveau, er synligt, før du forpligter dig, ikke bagefter.
Hvor risikoen faktisk kommer fra
Flips fejler sjældent, fordi renoveringsomkostningerne løber lidt over. De fejler, fordi købsprisen var for høj til at begynde med, hvilket ikke levner plads til at absorbere et normalt budgetoverskrid eller en videresalgsværdi, der lander i bunden af intervallet snarere end i toppen.
BuyerWingman gør den risiko synlig ved at sammenligne købsprisen med boligens skønnede anskaffelsesværdi, og ved at vise marginen ved lav, forventet og høj videresalgsværdi, ikke kun ét optimistisk tal. Hvor tallene kun går op i toppen af intervallet, siges det klart.
Afkastpotentiale, ikke en garanti
Ud over marginen skønner BuyerWingman et afkast på den kapital, der faktisk er investeret, så et flip kan sammenlignes med andre anvendelser af de samme penge. Hvert tal her er et skøn bygget på sammenligneligt grundlag og angivne renoveringsantagelser. De faktiske resultater afhænger af, om renoveringen leveres inden for budget, om salget lander på det skønnede niveau, og af markedsforhold der kan bevæge sig i begge retninger. BuyerWingman garanterer hverken en salgspris, en renoveringsomkostning eller et afkast.
Bygget på de samme boligfacts som alt andet
Skønnet for renoveringsomkostning er det samme, der bruges i renoveringsplanlæggeren og designstudiet, så en flip-plan stemmer overens med, hvad boligen reelt ville kræve, frem for et separat gæt. Skønnet for videresalgsværdi bygger på den samme vurdering og lokale markedsdata, der bruges andre steder på boligen, så et flip og en køb-og-udlej-strategi kan sammenlignes retfærdigt for den samme bolig.
Sådan hænger det sammen med resten af BuyerWingman
Flip-potentiale læser fra boligens vurdering, dens renoveringsplan og dens købsvejledning, og det kan vejes i handel og finansiering op mod den samlede kapital, der kræves, og hvordan købet og renoveringen faktisk ville blive finansieret. Hvor et flip ikke går op, viser de samme tal ofte, om en langsigtet udlejningsstrategi ville gøre det.