Alla kostnader en flip faktiskt bär
Den siffra de flesta nämner för en flip är gapet mellan köppris och förväntat försäljningspris. Det gapet är inte marginalen, eftersom det ignorerar allt däremellan. BuyerWingman bygger hela bilden utifrån samma fastighetsfakta som används i hela plattformen.
- Köppris — priset du faktiskt skulle betala, inte bara utropspriset.
- Renoveringskostnad — en kategori-för-kategori-uppskattning byggd på fastighetens verkliga skick och storlek, samma siffror som används i renoveringsplaneraren.
- Köpkostnader — skatter, avgifter och andra köpkostnader som är lätta att glömma tills de dyker upp på en faktura.
- Uppskattat försäljningsvärde — vad den renoverade fastigheten troligen kan säljas för, baserat på jämförbart underlag för en fastighet av den storleken och standarden i området.
Bruttomarginal, nettomarginal, och skillnaden mellan dem
Bruttomarginalen är det uppskattade försäljningsvärdet minus köppris och renoveringskostnad. Nettomarginalen går längre och drar av köpkostnader, säljkostnader och driftskostnader för den period fastigheten ägs men ännu inte sålts. De två siffrorna kan se väldigt olika ut, och det är nettosiffran som visar om en flip faktiskt är värd att göra.
BuyerWingman visar båda, sida vid sida, så att en flip som ser attraktiv ut brutto men tunn netto blir synlig innan du binder dig, inte efteråt.
Var nedsidan egentligen kommer ifrån
Flippar misslyckas sällan för att renoveringskostnaderna springer iväg lite. De misslyckas för att köppriset var för högt från början, vilket inte lämnar utrymme att absorbera en normal budgetöverskridning eller ett försäljningsvärde som hamnar i den lägre änden av spannet i stället för den högre.
BuyerWingman gör den risken synlig genom att jämföra köppriset med fastighetens uppskattade anskaffningsvärde, och genom att visa marginalen vid låg, förväntad och hög försäljningsnivå, inte bara en optimistisk siffra. Där siffrorna bara går ihop i toppen av spannet sägs det rakt ut.
Avkastningspotential, inte en garanti
Utöver marginalen uppskattar BuyerWingman en avkastning på det kapital som faktiskt investeras, så att en flip kan jämföras med andra sätt att använda samma pengar. Varje siffra här är en uppskattning byggd på jämförbart underlag och angivna renoveringsantaganden. Det faktiska resultatet beror på om renoveringen levereras inom budget, om försäljningen sker till den uppskattade nivån, och på marknadsförhållanden som kan röra sig åt båda hållen. BuyerWingman garanterar varken ett försäljningspris, en renoveringskostnad eller en avkastning.
Byggd på samma fastighetsfakta som allt annat
Uppskattningen av renoveringskostnad är samma som används i renoveringsplaneraren och designstudion, så en flip-plan stämmer överens med vad fastigheten faktiskt skulle behöva, i stället för en separat gissning. Uppskattningen av försäljningsvärde bygger på samma värdering och lokala marknadsdata som används på andra ställen i fastighetens profil, så en flip och en behåll-och-hyr-strategi kan jämföras rättvist för samma fastighet.
Så hänger det ihop med resten av BuyerWingman
Flip-potential läser från fastighetens värdering, dess renoveringsplan och dess köprådgivning, och den kan vägas in i affär och finansiering mot det totala kapitalbehovet och hur köpet och renoveringen faktiskt skulle finansieras. Där en flip inte går ihop visar samma siffror ofta om en långsiktig uthyrningsstrategi skulle göra det.