Alle kostnadene en flip faktisk bærer
Tallet de fleste oppgir for en flip, er gapet mellom kjøpesum og forventet salgspris. Det gapet er ikke marginen, fordi det ignorerer alt som skjer i mellomtiden. BuyerWingman bygger hele bildet fra de samme eiendomsfaktaene som brukes ellers på plattformen.
- Kjøpesum — prisen du faktisk ville betalt, ikke bare prisantydningen.
- Oppussingskostnad — et kategoribasert estimat bygget på eiendommens reelle tilstand og størrelse, de samme tallene som brukes i oppussingsplanleggeren.
- Anskaffelseskostnader — skatter, avgifter og andre kjøpskostnader som er lette å glemme før de dukker opp på en faktura.
- Estimert videresalgsverdi — hva den oppussede eiendommen sannsynligvis kan selges for, basert på sammenlignbare data for en eiendom av tilsvarende størrelse og standard i området.
Bruttomargin, nettomargin, og forskjellen mellom dem
Bruttomargin er estimert videresalgsverdi minus kjøpesum og oppussingskostnad. Nettomargin går lenger og trekker fra anskaffelseskostnader, salgskostnader og holdekostnader for perioden eiendommen eies men ikke er solgt. De to tallene kan se svært forskjellige ut, og det er nettotallet som forteller om en flip faktisk er verdt å gjennomføre.
BuyerWingman viser begge, side om side, slik at en flip som ser attraktiv ut brutto men tynn netto blir synlig før du forplikter deg, ikke etterpå.
Hvor nedsiden faktisk kommer fra
Flips mislykkes sjelden fordi oppussingskostnadene sprekker litt. De mislykkes fordi anskaffelsesprisen var for høy i utgangspunktet, og det ikke er noe rom til å absorbere en normal kostnadssprekk eller en videresalgsverdi som lander i den lave enden av intervallet i stedet for den høye.
BuyerWingman gjør denne risikoen synlig ved å sammenligne kjøpesummen mot eiendommens estimerte anskaffelsesverdi, og ved å vise marginen i den lave, forventede og høye enden av videresalgsintervallet, ikke bare ett optimistisk tall. Der tallene bare går opp i toppen av intervallet, sies det rett ut.
Avkastningspotensial, ikke en garanti
Ved siden av marginen estimerer BuyerWingman en avkastning på kapitalen som faktisk investeres, slik at en flip kan sammenlignes med andre bruksområder for samme kapital. Hvert tall her er et estimat bygget på sammenlignbare data og oppgitte oppussingsforutsetninger. Faktiske resultater avhenger av at oppussingen leveres innenfor budsjett, at salget gjennomføres til estimert pris, og markedsforhold som kan gå begge veier. BuyerWingman garanterer verken en videresalgspris, en oppussingskostnad eller en avkastning.
Bygget på de samme eiendomsfaktaene som alt annet
Oppussingskostnadsestimatet er det samme som brukes i oppussingsplanleggeren og designstudioet, slik at en flip-plan er konsistent med hva eiendommen faktisk trenger, ikke en separat gjetning. Videresalgsverdiestimatet bygger på samme verdivurdering og lokale markedsdata som brukes ellers på eiendommen, slik at en flip og en behold-og-lei-ut-strategi kan sammenlignes rettferdig for samme eiendom.
Hvordan dette henger sammen med resten av BuyerWingman
Flip-potensial leser fra eiendommens verdivurdering, oppussingsplan og anskaffelsesveiledning, og kan veies inn i deal og finansiering mot totalt kontantbehov og hvordan kjøpet og oppussingen faktisk skulle finansieres. Der en flip ikke går opp, viser ofte de samme tallene om en langsiktig utleiestrategi ville gjort det.