Вернуться в BuyerWingman
Язык отчета

Загружает отчет в формате PDF.

BuyerWingman
Пример отчетаДемо-объект недвижимости

Знайте недвижимость. Знайте риски. Знайте свои цифры.

Аналитика недвижимости — всё в одном месте.

BuyerWingman помогает покупателям, брокерам и продавцам понять факты, риски, стоимость, затраты, потенциал ремонта и многое другое, касающееся недвижимости.

От первого просмотра до окончательного решения.

Аудит объекта недвижимости для руководства

Пример отчета

Casa Loma Verde
Недвижимость
Casa Loma Verde
Адрес
Calle Las Adelfas 18
Nueva Andalucía, Marbella
Málaga, Spain
Дата отчета
9 сентября 2026 г.
Надежность источников
79%

Демо-объект — вымышленный пример для демонстрации продукта

Вымышленный демонстрационный адрес, используемый только для демонстрации BuyerWingman.

Ориентировочный анализ BuyerWingman — только иллюстративная демонстрация, не является официальной оценкой.

BuyerWingman · Краткое изложениеCasa Loma Verde

1.Краткое изложение

Casa Loma Verde занимает выгодное положение в Нуэва-Андалусии и предлагает явный потенциал для образа жизни и ремонта. Однако документация и видимое состояние указывают на несколько существенных областей, требующих дальнейшего изучения.

Наиболее значительные опасения связаны с расхождениями в площади застройки, неполной ясностью планировки и юридического статуса, возможным незарегистрированным цокольным этажом, неопределенностью документации на бассейн и существенными требованиями к ремонту.

Предварительный анализ BuyerWingman предполагает, что текущая запрашиваемая цена неадекватно отражает нерешенные риски и ожидаемые капитальные затраты. Недвижимость все еще может представлять привлекательную возможность, как только нерешенные вопросы будут разъяснены соответствующими квалифицированными специалистами.

Запрашиваемая цена
€1,495,000
Стоимость с учетом рисков BuyerWingman
€1,225,000
Ориентировочный ремонт
€210,000 – €310,000
Общий риск
ВЫСОКИЙ

Ориентировочный анализ BuyerWingman — только иллюстративная демонстрация, не является официальной оценкой.

2.Основные выводы

7
Критические выводы

Вопросы, которые могут повлиять на юридическую чистоту, финансирование или стоимость.

5
Выявленные противоречия

Источники, которые существенно по-разному описывают объект недвижимости.

8
Отсутствующие документы

Стандартные документы комплексной проверки отсутствуют в просмотренном файле.

Example report — fictional demo property. Not advice, not a valuation.2
BuyerWingman · Факты о недвижимостиCasa Loma Verde

3.Факты о недвижимости

Адрес
Calle Las Adelfas 18, Nueva Andalucía, Marbella, Málaga, Spain
Тип недвижимости
Отдельно стоящая вилла
Спальни
4
Ванные комнаты
3
Заявленная площадь застройки
238 m²
Кадастровая площадь (Catastro)
209 m²
Площадь по замерам архитектора
прибл. 261 m²
Площадь участка
812 m²
Бассейн
Присутствует на участке; подтверждающая документация неполная
Гараж
Да — закрытый, на одну машину
Террасы
Две: основная южная терраса и верхняя терраса на крыше
Состояние
Устаревшее; требуется частичный ремонт
Статус планировки / зонирования
Жилой; параметры отступов и занятости требуют подтверждения
Статус юридических документов
Nota Simple в деле устарела; документация о завершении не задокументирована
Example report — fictional demo property. Not advice, not a valuation.3
BuyerWingman · Выявленные противоречияCasa Loma Verde

4.Выявленные противоречия

BuyerWingman сравнивает каждый источник с каждым другим источником. Если источники содержат существенно отличающиеся сведения, конфликт записывается, а не разрешается без уведомления.

Несоответствие площади застройки

Объявление / агент
238 m²
Запись Catastro
209 m²
Замер архитектора
прибл. 261 m²

Доступные источники содержат существенно отличающиеся данные о площади застройки объекта. Это расхождение может повлиять на юридическую ясность, оценку, возможность получения ипотеки, разрешения на ремонт и будущую перепродажу.

Рекомендуемое действие: Запросите согласованный график площади застройки и обновленную кадастровую справку до того, как будет официально оформлено любое предложение.

Бассейн / неопределенность юридического статуса

Фотографии и заметки с участка
Бассейн физически присутствует
Проверен файл документов
Материалы по лицензированию или регистрации бассейна не найдены

Бассейн виден на участке, но в рассмотренных документах нет материалов по лицензированию или регистрации. Это не означает, что бассейн незаконен; это означает, что его статус в настоящее время не подтвержден.

Рекомендуемое действие: Запросите у продавца документацию о лицензии и регистрации бассейна и подтвердите положение дел в мэрии через адвоката.

Использование цокольного этажа против задокументированной площади

Фотографии объявления
Дополнительные жилые помещения показаны на цокольном этаже
Запись Catastro
Площадь цокольного этажа четко не отражена как жилая

Дополнительные жилые помещения, по-видимому, существуют в цокольном этаже. Доступная документация четко не устанавливает, признается ли все это пространство на законных основаниях.

Рекомендуемое действие: Попросите архитектора установить, какие части цокольного этажа признаны, а юриста подтвердить, требуется ли легализация.

Несоответствие возраста постройки

Объявление / агент
Построено в 1998 г.
Запись в кадастре
Год постройки 1991

Год постройки влияет на ожидаемые строительные стандарты, изоляцию, коммуникации и документацию, которая должна существовать для объекта недвижимости.

Рекомендуемое действие: Подтвердите даты постройки и завершения строительства по разрешению на строительство и документации о завершении работ.

Маркетинговое описание против наблюдаемого состояния

Объявление / агент
«Недавно полностью отремонтировано»
Обзор фотографий
Устаревшая кухня, устаревшие ванные комнаты, оригинальные электрические приборы

Маркетинговое описание подразумевает более низкие капитальные затраты, чем видимое состояние, что может исказить бюджетные ожидания покупателя.

Рекомендуемое действие: Спросите, какие работы были выполнены, когда, кем, и имеются ли счета и сертификаты.

Example report — fictional demo property. Not advice, not a valuation.4
BuyerWingman · Оценка рисковCasa Loma Verde

5.Оценка рисков

Неопределенность соответствия планировке (отступ / занятость)

Требует профессионального подтверждения
Почему это важно
Отчет архитектора выявляет возможную проблему, касающуюся текущих параметров отступа и/или занятости, влияющих на часть построенной конструкции.
Источники
Отчет архитектора на месте, кадастровый план, поэтажный план из объявления.
Потенциальные последствия
Возможные ограничения на будущие работы, трудности с получением разрешений и скидка, требуемая любым будущим покупателем.
Рекомендуемое действие
Закажите официальную проверку соответствия планировке и получите письменное подтверждение от мэрии.
Требуется специалист
Архитектор и юрист по недвижимости

Разногласия по площади застройки

Конфликт между источниками подтвержден
Почему это важно
Три источника указывают три различные площади застройки, разница составляет примерно 52 м².
Источники
Объявление (238 м²), Кадастр (209 м²), замер архитектора (около 261 м²).
Потенциальные последствия
Неопределенность оценки, потенциальная нехватка оценки для ипотеки и задержки на этапе нотариата.
Рекомендуемое действие
Получите согласованную таблицу площадей и обновленную кадастровую справку.
Требуется специалист
Архитектор и юрист по недвижимости

Риск узаконивания цокольного этажа

Возможно / требует проверки
Почему это важно
Жилые помещения, по-видимому, существуют в цокольном этаже без четких исходных материалов, подтверждающих их законность.
Источники
Фотографии из объявления, разбивка кадастровой площади.
Потенциальные последствия
Могут быть затронуты возможность получения ипотеки, оценка, перепродажа, будущие работы и юридическая определенность/планировка.
Рекомендуемое действие
Установите признанную площадь и, при необходимости, получите оценку стоимости узаконивания, прежде чем принимать обязательства.
Требуется специалист
Архитектор и юрист по недвижимости

Неопределенность документации по бассейну

Вероятно — документация неполная
Почему это важно
Бассейн физически присутствует, но подтверждающая лицензионная и/или регистрационная исходная документация в проверенном файле неполна.
Источники
Фотографии объекта, перечень документов.
Потенциальные последствия
Возможные расходы на узаконивание и административные задержки; потенциальные трудности при перепродаже.
Рекомендуемое действие
Запросите документацию по бассейну и уточните ситуацию в местных органах власти.
Требуется специалист
Юрист по недвижимости

Лицензия на первое заселение / документация о завершении

Не задокументировано в рассмотренных документах
Почему это важно
В рассмотренных документах не было найдено убедительных исходных материалов Licencia de Primera Ocupación (Лицензии на первое заселение) или эквивалентной документации о завершении.
Источники
Перечень документов, пакет документов продавца.
Потенциальные последствия
Контракты на коммунальные услуги, одобрение ипотеки и перепродажа могут быть осложнены, если документация не может быть предоставлена.
Рекомендуемое действие
Запросите лицензию или ее эквивалент; если недоступно, определите путь и стоимость ее получения.
Требуется специалист
Юрист по недвижимости

Возможное беспокойство по поводу влаги / гидроизоляции

Возможно — только визуальное наблюдение
Почему это важно
Возможное появление пятен от влаги видно на нижнем этаже и в прилегающих к террасе зонах. Причину нельзя достоверно установить по фотографиям.
Источники
Фотографии объявления (нижний этаж, стык террасы).
Потенциальные последствия
Стоимость ремонта, потенциальный ущерб отделке, повторяющееся обслуживание.
Рекомендуемое действие
Заказать обследование на предмет влажности и инспекцию гидроизоляции крышных террас и стыков террас.
Требуется специалист
Строительный эксперт

Осмотр подпорной стены / внешних трещин

Видно — причина неизвестна
Почему это важно
Присутствуют видимые трещины вокруг внешней подпорной стены и приграничной зоны. Это не диагноз структурного разрушения.
Источники
Внешние фотографии северной границы.
Потенциальные последствия
Возможная стоимость ремонта, и в худшем случае, более значительные требования к стабилизации.
Рекомендуемое действие
Организовать структурную инспекцию подпорной стены до обмена.
Требуется специалист
Инженер-строитель

Устаревшие электрические и сантехнические системы

Указано визуальным осмотром
Почему это важно
Видимые элементы и потребительский блок, по-видимому, относятся к первоначальной эпохе, что предполагает необходимость существенной модернизации.
Источники
Фотографии интерьера, маркетинговое описание.
Потенциальные последствия
Капитальные затраты, требования к сертификации и возможные нарушения во время работ.
Рекомендуемое действие
Получить оценку состояния электрической и сантехнической систем с ориентировочной стоимостью.
Требуется специалист
Электрик и сантехник

Крыша / гидроизоляция террасы

Возможное требование к обслуживанию
Почему это важно
Потенциальные проблемы с обслуживанием или гидроизоляцией обнаружены вокруг крышных террас.
Источники
Фотографии верхней террасы.
Потенциальные последствия
Проникновение воды и внутренние повреждения, если не принять меры.
Рекомендуемое действие
Заказать специализированную инспекцию гидроизоляции.
Требуется специалист
Строительный эксперт

Воздействие дорожного шума

Фактор расположения
Почему это важно
Возможный умеренный дорожный и транспортный шум от близлежащей инфраструктуры. Это фактор рыночной привлекательности, а не юридический дефект.
Источники
Анализ карты, близость к основной подъездной дороге.
Потенциальные последствия
Может сузить круг будущих покупателей и повлиять на достижимую цену перепродажи.
Рекомендуемое действие
Посетить в разное время суток, включая утро буднего дня.
Требуется специалист
Не требуется

Завышение цены и риск рыночной привлекательности

Ориентировочная оценка
Почему это важно
Запрашиваемая цена кажется амбициозной по сравнению с физическим состоянием, потребностью в ремонте, неопределенностью документации, неопределенностью планирования и риском для покупателя.
Источники
Сравнительные исходные материалы, смета ремонта, реестр рисков.
Потенциальные последствия
Капитал, превышающий скорректированную на риск стоимость, с более медленной и слабой позицией для перепродажи.
Рекомендуемое действие
Пересмотреть или передоговориться о цене приобретения, если неопределенности остаются неразрешенными.
Требуется специалист
Агент покупателя или оценщик
Example report — fictional demo property. Not advice, not a valuation.5
BuyerWingman · ДокументыCasa Loma Verde

6.Документы

Получено

  • Nota Simple (устаревшая — выдана более 12 месяцев назад)
  • Выписка из кадастра (Catastro), только сводная
  • Сертификат энергетической эффективности
  • Детали объявления и план этажа
  • Отчет архитектора с объекта (частичный)

Отсутствует

  • Текущая Nota Simple
  • Обновленная кадастровая справка (Certificación Catastral)
  • Документация на разрешение на строительство (Licencia de Obra)
  • Лицензия на первое заселение / документация о завершении строительства
  • Документация по лицензированию и регистрации бассейна
  • Последняя квитанция IBI
  • Документация сообщества, если применимо
  • Недавняя независимая техническая экспертиза

Рекомендуется

  • Договоры с коммунальными службами и последние счета
  • Счета и сертификаты на предыдущие работы
  • Сертификат электроустановки (Boletín eléctrico)
  • Выписка о любых непогашенных сборах или долгах по объекту
Example report — fictional demo property. Not advice, not a valuation.6
BuyerWingman · Бюджет на ремонтCasa Loma Verde

7.Бюджет на ремонт

Ориентировочная смета на ремонт, основанная на видимом состоянии и типичных расценках подрядчиков Коста-дель-Соль. Не является коммерческим предложением от строителя.

КатегорияНизкийОжидаемыйВысокий
Подготовка / демонтаж€12,000€13,000€15,000
Кухня€27,000€33,000€37,000
Ванные комнаты€23,000€29,000€34,000
Полы€19,000€22,000€27,000
Покраска€10,000€13,000€15,000
Окна / двери€20,000€25,000€30,000
Электрика€17,000€20,000€25,000
Сантехника€13,000€16,000€21,000
ОВКВ€12,000€15,000€18,000
Экстерьер€14,000€17,000€22,000
Гидроизоляция€13,000€16,000€19,000
Обновление бассейна€9,000€10,000€13,000
Сад / ландшафтный дизайн€7,000€9,000€12,000
Непредвиденные расходы€14,000€17,000€22,000
Итого€210,000€255,000€310,000
Example report — fictional demo property. Not advice, not a valuation.7
BuyerWingman · Рынок и оценкаCasa Loma Verde

8.Рынок и оценка

Позиционирование на местном рынке

Нуэва Андалусия остается одним из самых стабильных районов Марбельи, поддерживаемым гольф-полями, школами и близостью к Пуэрто Банусу. Хорошо представленные, полностью документированные виллы такого размера продаются быстро. Объекты с неопределенностью в документации или планировании обычно продаются значительно дольше и по цене ниже средних показателей по району, поскольку большая часть покупателей полагается на ипотечное финансирование.

Сводка по сравнимым объектам

СсылкаПлощадь застройкиЗа м²€Примечание
NA-114246 m²€6,545€1,610,000Отремонтированный, полная документация, тихая улица
NA-207231 m²€5,779€1,335,000Аналогичный возраст, частично отремонтирован, полная документация
NA-318219 m²€5,662€1,240,000Устаревшее состояние, продано после снижения цены
NA-402258 m²€5,581€1,440,000Большой участок, близко к главной дороге

Диапазон источников для сравнения: €825,000 – €1,075,000

Как формируется число

Чистая / нормализованная рыночная стоимость
€1,520,000 – €1,640,000

Ориентировочная потенциальная стоимость при условии удовлетворительного решения основных вопросов документации и планирования, а также рассмотрения объекта в более нормальных рыночных условиях.

Текущая стоимость «как есть»
€1,300,000 – €1,380,000

Отражает текущее физическое состояние и предполагаемые потребности в ремонте.

Скорректированная с учетом рисков стоимость приобретения
€1,180,000 – €1,270,000 (справедливая цена €1,225,000)

Отражает нерешенные юридические вопросы, вопросы планирования, документации, состояния и неопределенность товарности, которые несет покупатель.

От запрашиваемой цены до скорректированного с учетом рисков показателя

Запрашиваемая цена€1,495,000
Корректировка на состояние / ремонт−€85,000
Разница в площади / документации−€45,000
Неопределенность в планировании / соответствии−€70,000
Неопределенность в отношении бассейна / вспомогательных сооружений−€30,000
Скидка за товарность / риск для покупателя−€40,000
Показатель, скорректированный с учетом рисков≈ €1,225,000

Разница от запрашиваемой цены: −€270,000

Объект все еще может представлять привлекательную возможность, но текущая запрашиваемая цена кажется высокой относительно нерешенных юридических, технических рисков и рисков капитальных затрат, выявленных в доступных исходных материалах.

Ориентировочный анализ BuyerWingman — только иллюстративная демонстрация, не является официальной оценкой.

Example report — fictional demo property. Not advice, not a valuation.8
BuyerWingman · Рекомендуемые действияCasa Loma Verde

9.Рекомендуемые действия

  1. 1Получить обновленную Nota Simple.
  2. 2Получите обновленную кадастровую справку (Certificación Catastral).
  3. 3Запросите у архитектора продавца согласованный график застроенных площадей.
  4. 4Проверьте юридический и планировочный статус помещения нижнего этажа.
  5. 5Проверьте лицензию на бассейн и документацию о регистрации.
  6. 6Закажите независимую техническую инспекцию объекта недвижимости.
  7. 7Осмотрите выявленные возможные проблемы с влагой и гидроизоляцией.
  8. 8Получите заключение о состоянии электропроводки и сантехники.
  9. 9Подтвердите соответствие планировке, включая параметры отступов, с архитектором.
  10. 10Переоцените или пересмотрите цену приобретения, если неопределенности остаются неразрешенными.

10.Вопросы для профессионалов

Вопросы для вашего юриста

  • Отображает ли текущая Nota Simple какие-либо обременения, сервитуты или аресты на имущество?
  • Признано ли юридически помещение нижнего этажа, и если нет, каков путь его легализации?
  • Может ли быть предоставлено Разрешение на первое заселение (First Occupation Licence) или эквивалентная документация о завершении строительства?
  • Каково правовое положение бассейна, и какие исходные материалы существуют в мэрии?
  • Какие защиты должен содержать договор купли-продажи с учетом нерешенных вопросов?

Вопросы для вашего архитектора

  • Какая застроенная площадь верна, и как согласовать 209 м², 238 м² и 261 м²?
  • Соответствует ли здание текущим параметрам отступа и использования?
  • Сколько будет стоить легализация любой непризнанной площади и сколько времени это займет?
  • Осуществимы ли планируемые ремонтные работы в соответствии с текущими правилами планирования?

Вопросы для вашего инженера-сметчика

  • В чем причина видимых трещин вокруг подпорной стены?
  • Активна ли влага, и какое требуется устранение?
  • Каково состояние гидроизоляции террасы на крыше?
  • Каков оставшийся срок службы электрических и сантехнических установок?

Вопросы для продавца / агента

  • Какие работы были описаны как «недавно отремонтированные», когда они были выполнены и кем?
  • Доступны ли счета, сертификаты и гарантии на эти работы?
  • Когда был построен бассейн и какая документация по нему существует?
  • Почему указанная застроенная площадь отличается от кадастровой записи?
  • Подлежит ли имущество каким-либо коммунальным платежам или текущим спорам?
Example report — fictional demo property. Not advice, not a valuation.9
BuyerWingman · Отказ от ответственностиCasa Loma Verde

11.Отказ от ответственности

Важное уведомление

  • Casa Loma Verde — это вымышленный демонстрационный объект. Адрес, документы, фотографии, выводы и цифры являются иллюстративными.
  • Это пример отчета, созданный для демонстрации формата вывода BuyerWingman.
  • Вся представленная информация об объекте является иллюстративной и не должна использоваться для каких-либо сделок.
  • Этот отчет не является юридической консультацией.
  • Этот отчет не является архитектурной консультацией.
  • Этот отчет не является консультацией по вопросам несущих конструкций.
  • Этот отчет не является финансовой консультацией.
  • Этот отчет не является сертифицированной оценкой недвижимости.

Пользователям следует получить независимую профессиональную консультацию от квалифицированных специалистов, прежде чем принимать какое-либо решение относительно недвижимости.

BuyerWingman

Знайте недвижимость. Знайте риски. Знайте свои цифры.