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BuyerWingman
Rapport d'exempleBien de démonstration
Connaître le bien. Connaître les risques. Connaître vos chiffres.
Audit exécutif du bien
Rapport d'exemple
Bien
Casa Loma Verde
Adresse
Calle Las Adelfas 18 Nueva Andalucía, Marbella Málaga, Spain
Date du rapport
9 septembre 2026
Solidité des preuves
79%
Bien de démonstration — exemple fictif à des fins de démonstration du produit
Adresse fictive utilisée uniquement pour présenter BuyerWingman.
Analyse indicative de BuyerWingman — démonstration illustrative uniquement, ne constitue pas une expertise formelle.
BuyerWingman · SynthèseCasa Loma Verde
1.Synthèse
Casa Loma Verde bénéficie d'un emplacement recherché à Nueva Andalucía et présente un potentiel évident en matière de cadre de vie et de rénovation. Toutefois, la documentation et l'état apparent révèlent plusieurs points importants nécessitant des vérifications complémentaires.
Les préoccupations les plus significatives concernent les écarts de surface construite, l'absence de clarté urbanistique et juridique complète, une possible occupation non régularisée du niveau inférieur, l'incertitude relative à la documentation de la piscine, et un besoin de rénovation substantiel.
L'analyse indicative de BuyerWingman suggère que le prix demandé actuel ne reflète pas correctement les risques non résolus et les dépenses d'investissement attendues. Le bien pourrait néanmoins représenter une opportunité intéressante une fois les points en suspens clarifiés par des professionnels dûment qualifiés.
Prix demandé
€995,500
Valeur ajustée au risque BuyerWingman
€775,000
Rénovation estimée
€145,000 – €210,000
Risque global
ÉLEVÉ
Analyse indicative de BuyerWingman — démonstration illustrative uniquement, ne constitue pas une expertise formelle.
2.Constats principaux
7
Constats critiques
Points susceptibles d'affecter la clarté juridique, le financement ou la valeur.
5
Contradictions relevées
Sources indiquant des éléments sensiblement différents sur le bien.
8
Documents manquants
Documents standards de due diligence absents du dossier examiné.
BuyerWingman · Caractéristiques du bienCasa Loma Verde
3.Caractéristiques du bien
Adresse
Calle Las Adelfas 18, Nueva Andalucía, Marbella, Málaga, Espagne
Déclaration du vendeur / de l'agence
Type de bien
Villa individuelle
Fait vérifié
Chambres
4
Déclaration du vendeur / de l'agence
Salles de bains
3
Déclaration du vendeur / de l'agence
Surface construite annoncée
238 m²
Déclaration du vendeur / de l'agence
Surface cadastrale (Catastro)
209 m²
Donnée publique
Surface mesurée par l'architecte
environ 261 m²
Fait vérifié
Surface de la parcelle
812 m²
Donnée publique
Piscine
Présente sur place ; documentation incomplète
Déduction de l'IA
Garage
Oui — fermé, un véhicule
Fait vérifié
Terrasses
Deux : terrasse principale exposée sud et terrasse en toiture
Fait vérifié
État
Vieilli ; rénovation partielle nécessaire
Déduction de l'IA
Situation urbanistique
Résidentiel ; retraits et paramètres d'occupation à confirmer
Inconnu
Situation documentaire
La Nota Simple du dossier est ancienne ; l'achèvement des travaux n'est pas justifié
Inconnu
BuyerWingman · Contradictions relevéesCasa Loma Verde
4.Contradictions relevées
BuyerWingman compare chaque source à toutes les autres. Lorsque les sources indiquent des éléments sensiblement différents, la contradiction est consignée plutôt que résolue silencieusement.
Écart sur la surface construite
Critique
Annonce / agence
238 m²
Registre du Catastro
209 m²
Mesure de l'architecte
environ 261 m²
Les sources disponibles indiquent des mesures sensiblement différentes de la surface construite du bien. Cet écart peut affecter la clarté juridique, la valorisation, la capacité d'emprunt, les autorisations de travaux et une future revente.
Action recommandée: Demander un tableau des surfaces réconcilié ainsi qu'une attestation cadastrale actualisée avant toute formalisation d'offre.
Incertitude sur le statut juridique de la piscine
Élevé
Photographies et notes de visite
Piscine physiquement présente
Dossier documentaire examiné
Aucune preuve de permis ou d'enregistrement
Une piscine est visible sur place, mais les documents examinés ne prouvent ni permis ni enregistrement. Cela ne signifie pas que la piscine est illégale ; cela signifie que son statut n'est actuellement pas vérifié.
Action recommandée: Demander au vendeur la documentation relative au permis et à l'enregistrement de la piscine, et faire confirmer la situation auprès de la mairie (Ayuntamiento) par un avocat.
Usage du niveau inférieur par rapport à la surface documentée
Critique
Photographies de l'annonce
Espace habitable supplémentaire visible au niveau inférieur
Registre du Catastro
Le niveau inférieur n'apparaît pas clairement comme habitable
Un espace habitable supplémentaire semble exister au niveau inférieur. La documentation disponible n'établit pas clairement si l'ensemble de cet espace est légalement reconnu.
Action recommandée: Demander à un architecte d'établir quelles parties du niveau inférieur sont reconnues, et à un avocat de confirmer si une régularisation est nécessaire.
Incohérence sur l'année de construction
Moyen
Annonce / agence
Construite en 1998
Registre du Catastro
Année de construction 1991
L'année de construction influe sur les normes de construction attendues, l'isolation, les installations et la documentation qui devrait exister pour le bien.
Action recommandée: Confirmer les dates de construction et d'achèvement au regard du permis de construire et de la documentation de fin de travaux.
Description commerciale par rapport à l'état constaté
Moyen
Annonce / agence
«Entièrement rénovée récemment»
Examen photographique
Cuisine et salles de bains datées, installation électrique d'origine
La description commerciale laisse entendre un besoin d'investissement moindre que ce que suggère l'état apparent, ce qui peut fausser les attentes budgétaires de l'acheteur.
Action recommandée: Demander quels travaux ont été réalisés, quand, par qui, et si des factures et certificats sont disponibles.
BuyerWingman · Évaluation des risquesCasa Loma Verde
5.Évaluation des risques
Incertitude sur la conformité urbanistique (retraits / occupation)
CritiqueConfirmation professionnelle requise
Pourquoi c'est important
Le rapport de l'architecte identifie une éventuelle question relative aux paramètres de retrait et/ou d'occupation applicables à une partie de la construction.
Preuves
Rapport de visite de l'architecte, plan cadastral, plan de l'annonce.
Conséquences possibles
Restrictions possibles sur de futurs travaux, difficulté à obtenir des permis, et rabais exigé par un futur acheteur.
Action recommandée
Commander un examen formel de conformité urbanistique et obtenir une confirmation écrite de la mairie (Ayuntamiento).
Professionnel requis
Architecte et avocat spécialisé en immobilier
Écart de surface construite
CritiqueContradiction confirmée entre les sources
Pourquoi c'est important
Trois sources indiquent trois surfaces construites différentes, avec un écart d'environ 52 m².
Incertitude de valorisation, possible insuffisance de l'expertise hypothécaire et retards chez le notaire.
Action recommandée
Obtenir un tableau des surfaces réconcilié et une attestation cadastrale actualisée.
Professionnel requis
Architecte et avocat spécialisé en immobilier
Risque de régularisation du niveau inférieur
ÉlevéPossible / vérification nécessaire
Pourquoi c'est important
Un espace habitable semble exister au niveau inférieur sans preuve claire que l'ensemble est légalement reconnu.
Preuves
Photographies de l'annonce, répartition cadastrale des surfaces.
Conséquences possibles
La capacité d'emprunt, la valorisation, la revente, les travaux futurs et la sécurité juridique peuvent tous être affectés.
Action recommandée
Établir la surface reconnue et, si nécessaire, obtenir une voie de régularisation chiffrée avant de s'engager.
Professionnel requis
Architecte et avocat spécialisé en immobilier
Incertitude sur la documentation de la piscine
ÉlevéProbable — documentation incomplète
Pourquoi c'est important
Une piscine est physiquement présente, mais les preuves de permis et/ou d'enregistrement sont incomplètes dans le dossier examiné.
Preuves
Photographies du site, inventaire des documents.
Conséquences possibles
Coût de régularisation possible et délai administratif ; friction potentielle lors d'une revente.
Action recommandée
Demander la documentation de la piscine et vérifier la situation auprès de l'autorité locale.
Professionnel requis
Avocat spécialisé en immobilier
Permis d'occupation / documentation d'achèvement
ÉlevéNon justifié dans les documents examinés
Pourquoi c'est important
Aucune preuve concluante d'une Licencia de Primera Ocupación ou d'une documentation d'achèvement équivalente n'a été trouvée dans les documents examinés.
Preuves
Inventaire des documents, dossier documentaire du vendeur.
Conséquences possibles
Les contrats de fourniture, l'accord de financement et la revente peuvent être compliqués si la documentation ne peut être produite.
Action recommandée
Demander le permis ou son équivalent ; à défaut, établir la voie et le coût pour l'obtenir.
Professionnel requis
Avocat spécialisé en immobilier
Possible problème d'humidité / d'étanchéité
MoyenPossible — indication visuelle uniquement
Pourquoi c'est important
Des traces d'humidité sont visibles au niveau inférieur et dans les zones jouxtant la terrasse. La cause ne peut être diagnostiquée de manière fiable à partir de photographies.
Preuves
Photographies de l'annonce (niveau inférieur, jonction avec la terrasse).
Conséquences possibles
Coût de remédiation, dommages possibles aux finitions, entretien récurrent.
Action recommandée
Commander une étude d'humidité et une inspection de l'étanchéité des terrasses en toiture et de leurs jonctions.
Professionnel requis
Expert du bâtiment
Examen du mur de soutènement et des fissures extérieures
MoyenVisible — cause inconnue
Pourquoi c'est important
Des fissures visibles sont présentes autour d'un mur de soutènement extérieur et de la zone de limite de propriété. Ceci ne constitue pas un diagnostic de défaillance structurelle.
Preuves
Photographies extérieures de la limite nord.
Conséquences possibles
Coût de réparation possible et, dans le pire des cas, un besoin de stabilisation plus important.
Action recommandée
Organiser une inspection structurelle du mur de soutènement avant la signature.
Professionnel requis
Ingénieur structure
Installations électriques et de plomberie datées
MoyenIndiqué par l'examen visuel
Pourquoi c'est important
Les équipements visibles et le tableau électrique semblent dater de la construction d'origine, ce qui suggère une modernisation substantielle nécessaire.
Dépenses d'investissement, exigences de certification et perturbations possibles pendant les travaux.
Action recommandée
Obtenir un diagnostic de l'état des installations électriques et de plomberie avec un coût indicatif.
Professionnel requis
Électricien et plombier
Étanchéité de la toiture et des terrasses
MoyenBesoin d'entretien possible
Pourquoi c'est important
Des problèmes potentiels d'entretien ou d'étanchéité sont signalés autour des terrasses en toiture.
Preuves
Photographies de la terrasse supérieure.
Conséquences possibles
Infiltrations d'eau et dommages intérieurs en l'absence de traitement.
Action recommandée
Commander une inspection spécialisée de l'étanchéité.
Professionnel requis
Expert du bâtiment
Exposition au bruit routier
FaibleFacteur de localisation
Pourquoi c'est important
Bruit routier et de circulation modéré possible en provenance d'infrastructures proches. Il s'agit d'un facteur de commercialisation, non d'un vice juridique.
Preuves
Analyse cartographique, proximité de la voie d'accès principale.
Conséquences possibles
Peut restreindre le bassin d'acheteurs futurs et affecter le prix de revente atteignable.
Action recommandée
Visiter le bien à différents moments de la journée, y compris un matin de semaine.
Professionnel requis
Aucun requis
Risque de surévaluation et de commercialisation
ÉlevéÉvaluation indicative
Pourquoi c'est important
Le prix demandé paraît ambitieux au regard de l'état physique, du besoin de rénovation, de l'incertitude documentaire et urbanistique, et du risque supporté par l'acheteur.
Preuves
Références comparables, estimation de rénovation, registre des risques.
Conséquences possibles
Capital immobilisé au-delà de la valeur ajustée au risque, avec une position de revente plus lente et plus faible.
Action recommandée
Réévaluer ou renégocier le prix d'acquisition si les incertitudes demeurent non résolues.
Professionnel requis
Chasseur immobilier ou expert en évaluation
BuyerWingman · DocumentsCasa Loma Verde
6.Documents
Reçus
Nota Simple (ancienne — délivrée il y a plus de 12 mois)
Relevé des charges ou dettes éventuelles grevant le bien
BuyerWingman · Budget de rénovationCasa Loma Verde
7.Budget de rénovation
Estimation indicative de rénovation fondée sur l'état apparent et les tarifs habituels des entrepreneurs de la Costa del Sol. Ne constitue pas un devis de travaux.
Catégorie
Bas
Prévu
Haut
Préparation / démolition
€8,000
€9,000
€10,000
Cuisine
€18,000
€22,000
€26,000
Salles de bains
€16,000
€20,000
€23,000
Sols
€13,000
€15,000
€18,000
Peinture
€7,000
€9,000
€10,000
Fenêtres / portes
€14,000
€17,000
€20,000
Électricité
€12,000
€14,000
€17,000
Plomberie
€9,000
€11,000
€14,000
Climatisation
€8,000
€10,000
€12,000
Extérieur
€10,000
€12,000
€15,000
Étanchéité
€9,000
€11,000
€13,000
Remise en état de la piscine
€6,000
€7,000
€9,000
Jardin / aménagement paysager
€5,000
€6,000
€8,000
Aléas
€10,000
€12,000
€15,000
Total
€145,000
€175,000
€210,000
BuyerWingman · Marché et valorisationCasa Loma Verde
8.Marché et valorisation
Positionnement sur le marché local
Nueva Andalucía demeure l'un des secteurs les plus régulièrement transactionnés de Marbella, porté par le golf, les écoles et la proximité de Puerto Banús. Les villas de cette taille, bien présentées et intégralement documentées, se vendent rapidement. Les biens présentant une incertitude documentaire ou urbanistique mettent généralement beaucoup plus de temps à se vendre et se négocient en dessous des moyennes du quartier, car une grande partie des acheteurs dépend d'un financement bancaire.
Synthèse des biens comparables
Référence
Surface construite
Par m²
€
Remarque
NA-114
246 m²
€4,370
€1,075,000
Rénovée, documentation complète, rue calme
NA-207
231 m²
€3,853
€890,000
Âge similaire, partiellement rénovée, dossier complet
NA-318
219 m²
€3,767
€825,000
État vieilli, vendue après une baisse de prix
NA-402
258 m²
€3,721
€960,000
Parcelle plus grande, proche d'une route principale
Fourchette des références comparables: €825,000 – €1,075,000
Comment le chiffre est construit
Valeur de marché normalisée
875 000 € – 910 000 €
Valeur potentielle indicative en supposant que les principales questions documentaires et urbanistiques seraient résolues de manière satisfaisante et que le bien serait considéré dans des conditions de marché plus normales.
Valeur actuelle en l'état
805 000 € – 835 000 €
Reflète l'état physique actuel et le besoin de rénovation attendu.
Valeur d'acquisition ajustée au risque
750 000 € – 800 000 € (point médian 775 000 €)
Reflète l'incertitude juridique, urbanistique, documentaire, liée à l'état et à la commercialisation supportée par l'acheteur.
Du prix demandé à l'indication ajustée au risque
Prix demandé€995,500
Ajustement pour état / rénovation−€70,000
Écart de surface / documentation−€35,000
Incertitude urbanistique / de conformité−€55,000
Incertitude sur la piscine / structures annexes−€20,000
Décote de commercialisation / risque acheteur−€40,500
Indication ajustée au risque≈ €775,000
Écart par rapport au prix demandé: −€220,500
Le bien pourrait néanmoins représenter une opportunité intéressante, mais le prix demandé actuel semble élevé au regard des risques juridiques, techniques et d'investissement non résolus identifiés dans les éléments disponibles.
Analyse indicative de BuyerWingman — démonstration illustrative uniquement, ne constitue pas une expertise formelle.
BuyerWingman · Actions recommandéesCasa Loma Verde
9.Actions recommandées
1Obtenir une Nota Simple actualisée.
2Obtenir une attestation cadastrale actualisée (Certificación Catastral).
3Demander à l'architecte du vendeur un tableau des surfaces réconcilié.
4Vérifier le statut juridique et urbanistique de l'espace habitable au niveau inférieur.
5Vérifier la documentation de permis et d'enregistrement de la piscine.
6Commander une inspection technique indépendante du bien.
7Faire inspecter les éventuels problèmes d'humidité et d'étanchéité identifiés.
8Obtenir un diagnostic de l'état des installations électriques et de plomberie.
9Faire confirmer la conformité urbanistique, y compris les paramètres de retrait, par un architecte.
10Réévaluer ou renégocier le prix d'acquisition si les incertitudes demeurent non résolues.
10.Questions pour les professionnels
Questions pour votre avocat
La Nota Simple actuelle fait-elle apparaître des charges, servitudes ou saisies sur le bien ?
L'espace habitable du niveau inférieur est-il légalement reconnu et, sinon, quelle est la voie de régularisation ?
Un permis d'occupation (Licencia de Primera Ocupación) ou une documentation d'achèvement équivalente peut-il être produit ?
Quelle est la situation juridique de la piscine et quelles preuves existent auprès de la mairie ?
Quelles protections le compromis de vente privé devrait-il contenir compte tenu des points non résolus ?
Questions pour votre architecte
Quelle surface construite est correcte, et comment concilier 209 m², 238 m² et 261 m² ?
La construction respecte-t-elle les paramètres actuels de retrait et d'occupation ?
Combien coûterait la régularisation d'une éventuelle surface non reconnue et combien de temps cela prendrait-il ?
Les travaux de rénovation envisagés sont-ils réalisables au regard des règles d'urbanisme actuelles ?
Questions pour votre expert du bâtiment
Quelle est la cause des fissures visibles autour du mur de soutènement ?
Les traces d'humidité sont-elles actives, et quelle remédiation est nécessaire ?
Dans quel état se trouve l'étanchéité de la terrasse en toiture ?
Quelle est la durée de vie restante des installations électriques et de plomberie ?
Questions pour le vendeur / l'agence
Quels travaux correspondent à la mention «entièrement rénovée récemment», quand ont-ils été réalisés et par qui ?
Des factures, certificats et garanties sont-ils disponibles pour ces travaux ?
Quand la piscine a-t-elle été construite, et quelle documentation existe-t-elle à son sujet ?
Pourquoi la surface construite annoncée diffère-t-elle du registre cadastral ?
Le bien est-il soumis à des charges de copropriété ou à des litiges en cours ?
BuyerWingman · AvertissementCasa Loma Verde
11.Avertissement
Avis important
Casa Loma Verde est un bien de démonstration fictif. L'adresse, les documents, les photographies, les constats et les chiffres sont illustratifs.
Ceci est un rapport d'exemple produit pour présenter le format de rapport de BuyerWingman.
Toutes les informations sur le bien présentées sont illustratives et ne doivent servir de base à aucune transaction.
Ce rapport ne constitue pas un conseil juridique.
Ce rapport ne constitue pas un conseil architectural.
Ce rapport ne constitue pas un conseil en structure.
Ce rapport ne constitue pas un conseil financier.
Ce rapport n'est pas une expertise immobilière certifiée.
Les utilisateurs devraient obtenir un avis indépendant auprès de professionnels dûment qualifiés avant de prendre toute décision immobilière.
BuyerWingman
Connaître le bien. Connaître les risques. Connaître vos chiffres.
