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BuyerWingman
Informe de ejemploInmueble de demostración
Conozca el inmueble. Conozca los riesgos. Conozca sus cifras.
Auditoría ejecutiva del inmueble
Informe de ejemplo
Inmueble
Casa Loma Verde
Dirección
Calle Las Adelfas 18 Nueva Andalucía, Marbella Málaga, Spain
Fecha del informe
9 de septiembre de 2026
Solidez de la evidencia
79%
Inmueble de demostración — ejemplo ficticio para mostrar el producto
Dirección ficticia utilizada únicamente para demostrar BuyerWingman.
Análisis indicativo de BuyerWingman — demostración ilustrativa, no es una tasación formal.
BuyerWingman · Resumen ejecutivoCasa Loma Verde
1.Resumen ejecutivo
Casa Loma Verde ocupa una posición atractiva en Nueva Andalucía y ofrece un potencial claro de uso y reforma. No obstante, la documentación y el estado visible señalan varios aspectos materiales que requieren una investigación adicional.
Las cuestiones más relevantes se refieren a las discrepancias en la superficie construida, a la falta de claridad urbanística y jurídica, a una posible planta semisótano sin regularizar, a la incertidumbre sobre la documentación de la piscina y a un requisito de reforma considerable.
El análisis indicativo de BuyerWingman sugiere que el precio de venta actual no refleja adecuadamente los riesgos pendientes ni la inversión prevista. El inmueble puede seguir siendo una oportunidad interesante una vez que los profesionales cualificados aclaren los aspectos pendientes.
Precio de venta
€995,500
Valor ajustado por riesgo de BuyerWingman
€775,000
Reforma estimada
€145,000 – €210,000
Riesgo global
ALTO
Análisis indicativo de BuyerWingman — demostración ilustrativa, no es una tasación formal.
2.Hallazgos principales
7
Hallazgos críticos
Aspectos que pueden afectar a la claridad jurídica, la financiación o el valor.
5
Discrepancias detectadas
Fuentes que indican datos materialmente distintos sobre el inmueble.
8
Documentos que faltan
Documentación habitual de due diligence no presente en el expediente revisado.
BuyerWingman · Datos del inmuebleCasa Loma Verde
3.Datos del inmueble
Dirección
Calle Las Adelfas 18, Nueva Andalucía, Marbella, Málaga, España
Afirmación del vendedor / agencia
Tipo de inmueble
Villa independiente
Hecho verificado
Dormitorios
4
Afirmación del vendedor / agencia
Baños
3
Afirmación del vendedor / agencia
Superficie construida anunciada
238 m²
Afirmación del vendedor / agencia
Superficie catastral (Catastro)
209 m²
Datos públicos
Superficie medida por arquitecto
aprox. 261 m²
Hecho verificado
Superficie de parcela
812 m²
Datos públicos
Piscina
Presente en la finca; documentación incompleta
Inferencia de la IA
Garaje
Sí — cerrado, un vehículo
Hecho verificado
Terrazas
Dos: terraza principal sur y azotea superior
Hecho verificado
Estado
Anticuado; requiere reforma parcial
Inferencia de la IA
Situación urbanística
Residencial; deben confirmarse retranqueos y parámetros de ocupación
Desconocido
Situación documental
La Nota Simple del expediente está desactualizada; no consta documentación de fin de obra
Desconocido
BuyerWingman · Discrepancias detectadasCasa Loma Verde
4.Discrepancias detectadas
BuyerWingman contrasta cada fuente con todas las demás. Cuando las fuentes indican datos materialmente distintos, la discrepancia se registra en lugar de resolverse en silencio.
Discrepancia en la superficie construida
Crítico
Anuncio / agencia
238 m²
Registro del Catastro
209 m²
Medición del arquitecto
aprox. 261 m²
Las fuentes disponibles contienen mediciones materialmente distintas de la superficie construida. Esta discrepancia puede afectar a la claridad jurídica, la valoración, la financiación hipotecaria, las licencias de obra y una futura reventa.
Acción recomendada: Solicite un cuadro de superficies reconciliado y una certificación catastral actualizada antes de formalizar una oferta.
Incertidumbre sobre la situación legal de la piscina
Alto
Fotografías y notas de visita
Piscina físicamente presente
Expediente documental revisado
Sin evidencia de licencia ni registro
Existe una piscina en la finca, pero la documentación revisada no acredita su licencia ni su registro. Esto no significa que la piscina sea ilegal, sino que su situación no está verificada.
Acción recomendada: Solicite al vendedor la documentación de la piscina y confirme la situación en el ayuntamiento a través de un abogado.
Uso de la planta semisótano frente a la superficie documentada
Crítico
Fotografías del anuncio
Estancias habitables en la planta semisótano
Registro del Catastro
La planta inferior no consta claramente como habitable
Parece existir superficie habitable adicional en la planta semisótano. La documentación disponible no acredita con claridad si todo ese espacio está legalmente reconocido.
Acción recomendada: Encargue a un arquitecto la identificación de la superficie reconocida y a un abogado la valoración de una posible regularización.
Inconsistencia en el año de construcción
Medio
Anuncio / agencia
Construida en 1998
Registro del Catastro
Año de construcción 1991
El año de construcción condiciona los estándares constructivos, el aislamiento, las instalaciones y la documentación que debería existir.
Acción recomendada: Confirme las fechas de construcción y fin de obra con la licencia de obra y la documentación de finalización.
Descripción comercial frente al estado observado
Medio
Anuncio / agencia
“Recientemente reformada por completo”
Revisión fotográfica
Cocina y baños anticuados e instalación eléctrica de origen
La descripción comercial sugiere una inversión menor que la que indica el estado visible, lo que puede distorsionar las expectativas de presupuesto del comprador.
Acción recomendada: Pregunte qué obras se ejecutaron, cuándo, por quién, y si existen facturas y certificados.
BuyerWingman · Evaluación de riesgosCasa Loma Verde
Incertidumbre de valor, posible tasación hipotecaria inferior y retrasos en notaría.
Acción recomendada
Obtenga un cuadro de superficies reconciliado y una certificación catastral actualizada.
Profesional necesario
Arquitecto y abogado inmobiliario
Riesgo de regularización de la planta semisótano
AltoPosible / requiere verificación
Por qué importa
Parece existir uso habitable en la planta semisótano sin evidencia clara de que toda ella esté legalmente reconocida.
Evidencia
Fotografías del anuncio, desglose de superficies catastrales.
Posibles consecuencias
Puede afectar a la financiación, la valoración, la reventa, las obras futuras y la seguridad jurídica.
Acción recomendada
Determine la superficie reconocida y, si procede, obtenga una vía de regularización presupuestada antes de comprometerse.
Profesional necesario
Arquitecto y abogado inmobiliario
Incertidumbre documental de la piscina
AltoProbable — documentación incompleta
Por qué importa
La piscina está físicamente presente, pero la evidencia de licencia y/o registro es incompleta en el expediente revisado.
Evidencia
Fotografías de la finca, inventario documental.
Posibles consecuencias
Posible coste de regularización y demora administrativa; fricción en una futura venta.
Acción recomendada
Solicite la documentación de la piscina y verifique la situación ante la administración local.
Profesional necesario
Abogado inmobiliario
Licencia de Primera Ocupación / fin de obra
AltoNo acreditada en la documentación revisada
Por qué importa
No se ha encontrado evidencia concluyente de una Licencia de Primera Ocupación ni de documentación equivalente de fin de obra en los documentos revisados.
Evidencia
Inventario documental, dosier del vendedor.
Posibles consecuencias
Los contratos de suministro, la aprobación hipotecaria y la reventa pueden complicarse si no se aporta la documentación.
Acción recomendada
Solicite la licencia o su equivalente; si no existe, determine la vía y el coste para obtenerla.
Profesional necesario
Abogado inmobiliario
Posible humedad / impermeabilización
MedioPosible — solo indicio visual
Por qué importa
Se aprecian posibles manchas de humedad en la planta semisótano y en zonas contiguas a la terraza. No es posible diagnosticar la causa a partir de fotografías.
Evidencia
Fotografías del anuncio (planta inferior, encuentro con la terraza).
Posibles consecuencias
Coste de reparación, posible daño a los acabados y mantenimiento recurrente.
Acción recomendada
Encargue una medición de humedad y una inspección de la impermeabilización de azoteas y encuentros.
Profesional necesario
Arquitecto técnico
Revisión del muro de contención y fisuras exteriores
MedioVisible — causa desconocida
Por qué importa
Se observan fisuras alrededor de un muro de contención exterior y la zona de lindero. No constituye un diagnóstico de fallo estructural.
Evidencia
Fotografías exteriores del lindero norte.
Posibles consecuencias
Posible coste de reparación y, en el peor caso, una necesidad de estabilización mayor.
Acción recomendada
Organice una inspección estructural del muro de contención antes de la firma.
Profesional necesario
Ingeniero estructural
Instalaciones eléctricas y de fontanería anticuadas
MedioIndicado por revisión visual
Por qué importa
Los mecanismos visibles y el cuadro eléctrico parecen de la época original, lo que sugiere una modernización sustancial.
Evidencia
Fotografías interiores, descripción comercial.
Posibles consecuencias
Inversión necesaria, requisitos de certificación y posibles molestias durante las obras.
Acción recomendada
Obtenga una revisión del estado de la instalación eléctrica y de fontanería con coste orientativo.
Profesional necesario
Electricista y fontanero
Impermeabilización de cubierta y terrazas
MedioPosible necesidad de mantenimiento
Por qué importa
Se aprecian posibles cuestiones de mantenimiento o impermeabilización en las azoteas.
Evidencia
Fotografías de la terraza superior.
Posibles consecuencias
Entrada de agua y daños interiores si no se aborda.
Acción recomendada
Encargue una inspección especialista de impermeabilización.
Profesional necesario
Arquitecto técnico
Exposición al ruido de tráfico
BajoFactor de ubicación
Por qué importa
Posible ruido moderado de tráfico procedente de la infraestructura cercana. Es un factor de comercialización, no un defecto legal.
Evidencia
Análisis cartográfico, proximidad a la vía principal de acceso.
Posibles consecuencias
Puede reducir el número de compradores potenciales y el precio alcanzable en reventa.
Acción recomendada
Visite el inmueble en distintos momentos del día, incluida una mañana laborable.
Profesional necesario
No necesario
Riesgo de sobreprecio y comercialización
AltoValoración indicativa
Por qué importa
El precio de venta resulta ambicioso frente al estado físico, la reforma necesaria, la incertidumbre documental y urbanística y el riesgo asumido por el comprador.
Evidencia
Testigos comparables, estimación de reforma, registro de riesgos.
Posibles consecuencias
Capital inmovilizado por encima del valor ajustado por riesgo y una reventa más lenta y débil.
Acción recomendada
Reevalúe o renegocie el precio de adquisición si las incertidumbres siguen sin resolverse.
Profesional necesario
Personal shopper inmobiliario o tasador
BuyerWingman · DocumentaciónCasa Loma Verde
6.Documentación
Recibidos
Nota Simple (emitida hace más de 12 meses)
Extracto del Catastro, solo resumen
Certificado de eficiencia energética
Ficha del anuncio y plano
Informe de visita del arquitecto (parcial)
Faltan
Nota Simple actualizada
Certificación Catastral actualizada
Licencia de Obra
Licencia de Primera Ocupación / documentación de fin de obra
Documentación de licencia y registro de la piscina
Último recibo del IBI
Documentación de la comunidad, si procede
Informe técnico independiente reciente
Recomendados
Contratos de suministros y facturas recientes
Facturas y certificados de obras anteriores
Boletín eléctrico
Certificado de cargas o deudas pendientes sobre el inmueble
BuyerWingman · Presupuesto de reformaCasa Loma Verde
7.Presupuesto de reforma
Estimación indicativa de reforma basada en el estado visible y en precios habituales de contratistas de la Costa del Sol. No es un presupuesto de obra.
Partida
Bajo
Previsto
Alto
Preparación / demolición
€8,000
€9,000
€10,000
Cocina
€18,000
€22,000
€26,000
Baños
€16,000
€20,000
€23,000
Pavimentos
€13,000
€15,000
€18,000
Pintura
€7,000
€9,000
€10,000
Ventanas / puertas
€14,000
€17,000
€20,000
Electricidad
€12,000
€14,000
€17,000
Fontanería
€9,000
€11,000
€14,000
Climatización
€8,000
€10,000
€12,000
Exteriores
€10,000
€12,000
€15,000
Impermeabilización
€9,000
€11,000
€13,000
Puesta a punto de la piscina
€6,000
€7,000
€9,000
Jardín / paisajismo
€5,000
€6,000
€8,000
Imprevistos
€10,000
€12,000
€15,000
Total
€145,000
€175,000
€210,000
BuyerWingman · Mercado y valoraciónCasa Loma Verde
8.Mercado y valoración
Posicionamiento del mercado local
Nueva Andalucía sigue siendo una de las zonas de Marbella con transacciones más constantes, apoyada por el golf, los colegios y la cercanía a Puerto Banús. Las villas de este tamaño bien presentadas y con documentación completa se venden con rapidez. Los inmuebles con incertidumbre documental o urbanística tardan considerablemente más en venderse y se cierran por debajo de la media de la zona, porque buena parte de los compradores depende de financiación hipotecaria.
Estado anticuado, vendida tras una rebaja de precio
NA-402
258 m²
€3,721
€960,000
Parcela mayor, próxima a vía principal
Rango de los comparables: €825,000 – €1,075,000
Cómo se construye la cifra
Valor de mercado normalizado
875.000 € – 910.000 €
Valor potencial indicativo suponiendo que las cuestiones documentales y urbanísticas principales quedaran resueltas satisfactoriamente y que el inmueble se valorara en condiciones de mercado normales.
Valor actual en su estado
805.000 € – 835.000 €
Refleja el estado físico actual y la reforma prevista.
Valor de adquisición ajustado por riesgo
750.000 € – 800.000 € (punto medio 775.000 €)
Refleja la incertidumbre jurídica, urbanística, documental, de estado y de comercialización que asume el comprador.
Del precio de venta a la indicación ajustada por riesgo
Precio de venta€995,500
Ajuste por estado / reforma−€70,000
Discrepancia de superficie y documentación−€35,000
Incertidumbre urbanística−€55,000
Incertidumbre sobre piscina y elementos auxiliares−€20,000
Descuento por comercialización y riesgo del comprador−€40,500
Indicación ajustada por riesgo≈ €775,000
Diferencia respecto al precio de venta: −€220,500
El inmueble puede seguir representando una oportunidad interesante, pero el precio de venta actual parece elevado en relación con los riesgos jurídicos, técnicos y de inversión pendientes que identifica la evidencia disponible.
Análisis indicativo de BuyerWingman — demostración ilustrativa, no es una tasación formal.
BuyerWingman · Acciones recomendadasCasa Loma Verde
9.Acciones recomendadas
1Obtener una Nota Simple actualizada.
2Obtener una Certificación Catastral actualizada.
3Solicitar al arquitecto del vendedor un cuadro de superficies reconciliado.
4Verificar la situación jurídica y urbanística de la planta semisótano.
5Verificar la licencia y el registro de la piscina.
6Encargar una inspección técnica independiente del inmueble.
7Inspeccionar las posibles humedades y la impermeabilización.
8Obtener una revisión del estado de la instalación eléctrica y de fontanería.
9Confirmar con un arquitecto el cumplimiento urbanístico, incluidos los retranqueos.
10Reevaluar o renegociar el precio de adquisición si persisten las incertidumbres.
10.Preguntas para profesionales
Preguntas para su abogado
¿La Nota Simple actual refleja cargas, servidumbres o embargos sobre el inmueble?
¿Está legalmente reconocida la planta semisótano y, si no, cuál es la vía de regularización?
¿Puede aportarse la Licencia de Primera Ocupación o documentación equivalente de fin de obra?
¿Cuál es la situación legal de la piscina y qué consta en el ayuntamiento?
¿Qué garantías debe incluir el contrato privado de compraventa ante los aspectos pendientes?
Preguntas para su arquitecto
¿Qué superficie construida es la correcta y cómo se concilian 209 m², 238 m² y 261 m²?
¿Cumple la edificación los retranqueos y parámetros de ocupación vigentes?
¿Qué coste y plazo tendría regularizar cualquier superficie no reconocida?
¿Son viables las obras de reforma previstas según la normativa urbanística actual?
Preguntas para su arquitecto técnico
¿Cuál es la causa de las fisuras visibles en el muro de contención?
¿Están activas las manchas de humedad y qué reparación requieren?
¿En qué estado se encuentra la impermeabilización de la azotea?
¿Qué vida útil restante tienen las instalaciones eléctricas y de fontanería?
Preguntas para el vendedor / la agencia
¿Qué obras corresponden a “recientemente reformada”, cuándo y quién las ejecutó?
¿Existen facturas, certificados y garantías de esas obras?
¿Cuándo se construyó la piscina y qué documentación existe?
¿Por qué difiere la superficie anunciada de la del Catastro?
¿El inmueble está sujeto a gastos de comunidad o litigios en curso?
BuyerWingman · Aviso legalCasa Loma Verde
11.Aviso legal
Aviso importante
Casa Loma Verde es un inmueble de demostración ficticio. La dirección, los documentos, las fotografías, los hallazgos y las cifras son ilustrativos.
Este es un informe de ejemplo elaborado para mostrar el formato de salida de BuyerWingman.
Toda la información mostrada es ilustrativa y no debe utilizarse como base de ninguna operación.
Este informe no constituye asesoramiento jurídico.
Este informe no constituye asesoramiento arquitectónico.
Este informe no constituye asesoramiento estructural.
Este informe no constituye asesoramiento financiero.
Este informe no es una tasación certificada.
Los usuarios deben obtener asesoramiento independiente de profesionales debidamente cualificados antes de tomar cualquier decisión inmobiliaria.
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