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BeispielberichtDemobjekt

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BuyerWingman hilft Käufern, Maklern und Verkäufern, die Fakten, Risiken, den Wert, die Kosten, das Renovierungspotenzial und mehr einer Immobilie zu verstehen.

Vom ersten Blick bis zur endgültigen Entscheidung.

Executive Immobilienprüfung

Beispielbericht

Immobilie

Casa Loma Verde

Adresse

Calle Las Adelfas 18
Nueva Andalucía, Marbella
Málaga, Spain

Berichtsdatum

9. September 2026

Stärke der Quellen

79%

Demobjekt – fiktives Beispiel zur Produktdemonstration

Fiktive Demo-Adresse, die nur zur Demonstration von BuyerWingman verwendet wird.

BuyerWingman indikative Analyse – nur illustrative Demo, keine formelle Bewertung.

BuyerWingman · ZusammenfassungCasa Loma Verde

1.Zusammenfassung

Casa Loma Verde befindet sich in einer begehrten Lage in Nueva Andalucía und bietet ein klares Lifestyle- und Renovierungspotenzial. Die Dokumentation und der sichtbare Zustand weisen jedoch auf mehrere wesentliche Bereiche hin, die einer weiteren Untersuchung bedürfen.

Die größten Bedenken betreffen Diskrepanzen in der bebauten Fläche, unvollständige Planung und rechtliche Klarheit, mögliche nicht regularisierte Souterrain-Wohnungen, Unsicherheiten bei der Pooldokumentation und erhebliche Renovierungsbedürfnisse.

Die indikative Analyse von BuyerWingman deutet darauf hin, dass der aktuelle Angebotspreis die ungelösten Risiken und die erwarteten Investitionsausgaben nicht angemessen widerspiegelt. Die Immobilie könnte immer noch eine attraktive Gelegenheit darstellen, sobald die offenen Punkte von entsprechend qualifizierten Fachleuten geklärt sind.

Angebotspreis

€1,495,000

BuyerWingman risikobereinigter Wert

€1,225,000

Geschätzte Renovierung

€210,000 – €310,000

Gesamtrisiko

HOCH

BuyerWingman indikative Analyse – nur illustrative Demo, keine formelle Bewertung.

2.Wichtigste Erkenntnisse

Kritische Befunde

Angelegenheiten, die die rechtliche Klarheit, Finanzierung oder den Wert beeinträchtigen könnten.

Konflikte erkannt

Quellen, die wesentlich unterschiedliche Angaben zur Immobilie machen.

Fehlende Dokumente

Standard-Due-Diligence-Dokumente sind in der geprüften Akte nicht vorhanden.

BuyerWingman · Fakten zur ImmobilieCasa Loma Verde

3.Fakten zur Immobilie

Adresse

Calle Las Adelfas 18, Nueva Andalucía, Marbella, Málaga, Spain

Immobilientyp

Freistehende Villa

Schlafzimmer

Badezimmer

Angegebene bebaute Fläche

238 m²

Katasterfläche (Catastro)

209 m²

Vom Architekten vermessene Fläche

ca. 261 m²

Grundstücksfläche

812 m²

Pool

Vor Ort vorhanden; Belege unvollständig

Garage

Ja — geschlossen, Einzelplatz

Terrassen

Zwei: Hauptterrasse Süd und obere Dachterrasse

Zustand

Veraltet; Teilsanierung erforderlich

Planungs- / Bebauungsstatus

Wohnen; Abstandsflächen und Belegungsziffern bedürfen der Bestätigung

Status der Rechtsdokumente

Vorliegende Nota Simple ist datiert; Abschlussdokumentation nicht dokumentiert

BuyerWingman · Konflikte erkanntCasa Loma Verde

4.Konflikte erkannt

BuyerWingman vergleicht jede Quelle mit jeder anderen Quelle. Wenn Quellen wesentlich unterschiedliche Angaben machen, wird der Konflikt aufgezeichnet, anstatt stillschweigend gelöst zu werden.

Diskrepanz bebaute Fläche

Angebot / Makler

238 m²

Katastereintrag

209 m²

Architektenmessung

ca. 261 m²

Die verfügbaren Quellen enthalten wesentlich unterschiedliche Angaben zur bebauten Fläche der Immobilie. Diese Diskrepanz kann die rechtliche Klarheit, Bewertung, Beleihbarkeit, Renovierungsgenehmigungen und den zukünftigen Weiterverkauf beeinträchtigen.

Empfohlene Maßnahme: Fordern Sie einen abgestimmten Flächenplan und ein aktualisiertes Katasterzertifikat an, bevor ein Angebot formalisiert wird.

Pool / Ungewissheit des Rechtsstatus

Fotos und Notizen vor Ort

Schwimmbad physisch vorhanden

Dokumentenakte geprüft

Keine Quellen für Poolgenehmigung oder -registrierung gefunden

Ein Pool ist vor Ort sichtbar, aber die geprüften Dokumente enthalten keine Genehmigungs- oder Registrierungsinformationen. Dies bedeutet nicht, dass der Pool unrechtmäßig ist; es bedeutet, dass sein Status derzeit unbestätigt ist.

Empfohlene Maßnahme: Fordern Sie Pool-Lizenz- und Registrierungsdokumente vom Verkäufer an und klären Sie die Situation mit der Stadtverwaltung über einen Anwalt ab.

Nutzung Untergeschoss versus dokumentierter Fläche

Inseratsfotos

Zusätzliche Wohnflächen im Untergeschoss

Katastereintrag

Untergeschossfläche nicht eindeutig als bewohnbar ausgewiesen

Es scheint zusätzliche Wohnflächen im Untergeschoss zu geben. Die verfügbaren Unterlagen belegen nicht eindeutig, ob dieser gesamte Bereich rechtlich anerkannt ist.

Empfohlene Maßnahme: Bitten Sie einen Architekten zu klären, welche Teile des Untergeschosses anerkannt sind, und einen Anwalt zu bestätigen, ob eine Legalisierung erforderlich ist.

Inkonsistenz des Baujahres

Inserat / Makler

Baujahr 1998

Katasterauszug

Baujahr 1991

Das Baujahr beeinflusst die erwarteten Baustandards, die Dämmung, die Versorgung und die Dokumentation, die für die Immobilie existieren sollte.

Empfohlene Maßnahme: Vergleichen Sie die Bau- und Fertigstellungsdaten mit der Baugenehmigung und den Abnahmedokumenten.

Marketingbeschreibung versus beobachteter Zustand

Inserat / Makler

„Kürzlich durchgehend renoviert“

Überprüfung der Fotos

Veraltete Küche, veraltete Bäder, Elektroinstallationen aus der Ursprungszeit

Die Marketingbeschreibung impliziert einen geringeren Kapitalbedarf, als der sichtbare Zustand vermuten lässt, was die Budgeterwartungen eines Käufers verzerren kann.

Empfohlene Maßnahme: Fragen Sie, welche Arbeiten wann und von wem ausgeführt wurden und ob Rechnungen und Zertifikate vorliegen.

BuyerWingman · RisikobewertungCasa Loma Verde

5.Risikobewertung

Unsicherheit bei der Bauplanung (Abstand / Nutzung)

Erfordert professionelle Bestätigung

Warum es wichtig ist: Der Architektenbericht weist auf ein mögliches Problem im Zusammenhang mit den aktuellen Abstands- und/oder Nutzungsparametern hin, die einen Teil der bebauten Struktur betreffen.
Quellen: Architektenbericht vor Ort, Katasterplan, Grundriss des Inserats.
Mögliche Konsequenzen: Mögliche Einschränkungen bei zukünftigen Arbeiten, Schwierigkeiten bei der Beschaffung von Genehmigungen und ein von jedem zukünftigen Käufer geforderter Preisnachlass.
Empfohlene Maßnahme: Beauftragen Sie eine formelle Überprüfung der Bauplanung und holen Sie eine schriftliche Bestätigung vom Rathaus ein.
Fachmann erforderlich: Architekt und Immobilienanwalt

Diskrepanz der bebauten Fläche

Konflikt zwischen Quellen bestätigt

Warum es wichtig ist: Drei Quellen geben drei verschiedene bebaute Flächen an, mit einer Spanne von ca. 52 m².
Quellen: Inserat (238 m²), Kataster (209 m²), Architektenmessung (ca. 261 m²).
Mögliche Konsequenzen: Unsicherheit bei der Bewertung, mögliche Unterdeckung bei der Hypothekenbewertung und Verzögerungen beim Notartermin.
Empfohlene Maßnahme: Beschaffen Sie einen abgeglichenen Flächenplan und ein aktualisiertes Katasterzertifikat.
Fachmann erforderlich: Architekt und Immobilienanwalt

Regularisierungsrisiko Untergeschoss

Möglich / erfordert Überprüfung

Warum es wichtig ist: Es scheint Wohnraum im Untergeschoss zu existieren, ohne klare Quellenbelege, dass dieser vollständig legal anerkannt ist.
Quellen: Inseratsfotos, Katasterflächenaufschlüsselung.
Mögliche Konsequenzen: Hypothekenfähigkeit, Bewertung, Wiederverkauf, zukünftige Arbeiten und Planungs-/Rechtssicherheit können alle beeinträchtigt werden.
Empfohlene Maßnahme: Ermitteln Sie die anerkannte Fläche und holen Sie, falls erforderlich, einen kostenpflichtigen Regularisierungsweg ein, bevor Sie sich festlegen.
Fachmann erforderlich: Architekt und Immobilienanwalt

Unsicherheit bei der Pool-Dokumentation

Wahrscheinlich – Dokumentation unvollständig

Warum es wichtig ist: Ein Swimmingpool ist physisch vorhanden, aber die unterstützenden Lizenzierungs- und/oder Registrierungsdokumente in der überprüften Akte sind unvollständig.
Quellen: Fotos vor Ort, Dokumenteninventar.
Mögliche Konsequenzen: Mögliche Regularisierungskosten und administrative Verzögerungen; potenzielle Reibungen beim Wiederverkauf.
Empfohlene Maßnahme: Fordern Sie die Pool-Dokumentation an und klären Sie die Situation mit der örtlichen Behörde.
Fachmann erforderlich: Immobilienanwalt

Erstbezugslizenz / Fertigstellungsdokumentation

Nicht in den geprüften Dokumenten dokumentiert

Warum es wichtig ist: In den geprüften Dokumenten wurde kein schlüssiges Quellenmaterial für eine Erstbezugslizenz (Licencia de Primera Ocupación) oder gleichwertige Fertigstellungsdokumentation gefunden.
Quellen: Dokumenteninventar, Verkäuferdokumentenpaket.
Mögliche Konsequenzen: Versorgungsverträge, Hypothekengenehmigung und Wiederverkauf können erschwert werden, wenn die Dokumentation nicht vorgelegt werden kann.
Empfohlene Maßnahme: Fordern Sie die Lizenz oder ihr Äquivalent an; falls nicht verfügbar, ermitteln Sie den Weg und die Kosten, um sie zu erhalten.
Fachmann erforderlich: Rechtsanwalt für Immobilienrecht

Mögliche Bedenken bezüglich Feuchtigkeit / Abdichtung

Möglich – nur visuelle Anzeichen

Warum es wichtig ist: Mögliche Feuchtigkeitsflecken sind im Untergeschoss und in angrenzenden Terrassenbereichen sichtbar. Eine Ursache kann anhand von Fotos nicht verantwortungsvoll diagnostiziert werden.
Quellen: Angebotsfotos (Untergeschoss, Terrassenanschluss).
Mögliche Konsequenzen: Sanierungskosten, potenzielle Schäden an Oberflächen, wiederkehrende Wartung.
Empfohlene Maßnahme: Beauftragen Sie eine Feuchtigkeitsuntersuchung und eine Abdichtungsinspektion der Dachterrassen und Terrassenanschlüsse.
Fachmann erforderlich: Bausachverständiger

Überprüfung von Stützmauer / Außenrissen

Sichtbar – Ursache unbekannt

Warum es wichtig ist: Sichtbare Risse sind um eine äußere Stützmauer und im Grenzbereich vorhanden. Dies ist keine Diagnose eines strukturellen Versagens.
Quellen: Außenfotos der Nordgrenze.
Mögliche Konsequenzen: Mögliche Reparaturkosten und im schlimmsten Fall ein erheblicherer Stabilisierungsbedarf.
Empfohlene Maßnahme: Vereinbaren Sie vor dem Austausch eine statische Untersuchung der Stützmauer.
Fachmann erforderlich: Statiker

Veraltete Elektro- und Sanitäranlagen

Durch visuelle Überprüfung angezeigt

Warum es wichtig ist: Sichtbare Installationen und der Verteilerkasten scheinen aus der ursprünglichen Zeit zu stammen, was auf eine erhebliche Modernisierung hindeutet.
Quellen: Innenfotos, Marketingbeschreibung.
Mögliche Konsequenzen: Kapitalaufwendungen, Zertifizierungsanforderungen und mögliche Störungen während der Arbeiten.
Empfohlene Maßnahme: Holen Sie eine Zustandsprüfung der Elektro- und Sanitäranlagen mit indikativen Kosten ein.
Fachmann erforderlich: Elektriker und Installateur

Dach- / Terrassenabdichtung

Möglicher Wartungsbedarf

Warum es wichtig ist: Potenzielle Wartungs- oder Abdichtungsprobleme werden im Bereich der Dachterrassen angezeigt.
Quellen: Fotos der oberen Terrasse.
Mögliche Konsequenzen: Wassereintritt und interne Schäden, falls unbehandelt.
Empfohlene Maßnahme: Beauftragen Sie eine spezialisierte Abdichtungsinspektion.
Fachmann erforderlich: Bausachverständiger

Lärmbelastung durch Straßenverkehr

Standortfaktor

Warum es wichtig ist: Möglicherweise mäßiger Straßen- und Verkehrslärm von der nahegelegenen Infrastruktur. Dies ist ein Vermarktbarkeitsfaktor, kein Rechtsmangel.
Quellen: Kartenanalyse, Nähe zur Hauptzufahrtsstraße.
Mögliche Konsequenzen: Kann den zukünftigen Käuferkreis einschränken und den erzielbaren Wiederverkaufspreis beeinflussen.
Empfohlene Maßnahme: Besuchen Sie zu verschiedenen Tageszeiten, einschließlich eines Wochentagmorgens.
Fachmann erforderlich: Nicht erforderlich

Überteuerung und Vermarktungsrisiko

Indikative Bewertung

Warum es wichtig ist: Der Angebotspreis erscheint ehrgeizig im Vergleich zum physischen Zustand, dem Renovierungsbedarf, der Dokumentationsunsicherheit, der Planungsunsicherheit und dem vom Käufer getragenen Risiko.
Quellen: Vergleichbares Quellmaterial, Renovierungsschätzung, Risikoregister.
Mögliche Konsequenzen: Über dem risikobereinigten Wert gebundenes Kapital, mit einer langsameren und schwächeren Wiederverkaufsposition.
Empfohlene Maßnahme: Überprüfen oder verhandeln Sie den Kaufpreis neu, falls die Unsicherheiten ungelöst bleiben.
Fachmann erforderlich: Käufermakler oder Gutachter

BuyerWingman · DokumenteCasa Loma Verde

6.Dokumente

Erhalten

Nota Simple (veraltet – vor mehr als 12 Monaten ausgestellt)
Katasterauszug (Catastro), nur Zusammenfassung
Energieausweis
Exposé und Grundriss
Architekturbereicht (teilweise)

Fehlend

Aktuelle Nota Simple
Aktualisiertes Katasterzertifikat (Certificación Catastral)
Baugenehmigungsunterlagen (Licencia de Obra)
Erstbezugslizenz / Fertigstellungsunterlagen
Dokumentation zur Pool-Lizenzierung und -Registrierung
Neuester IBI-Beleg
Gemeinschaftsunterlagen, falls zutreffend
Aktuelle unabhängige technische Untersuchung

7.Renovierungsbudget

Indikative Renovierungsschätzung basierend auf dem sichtbaren Zustand und typischen Handwerkersätzen an der Costa del Sol. Kein Kostenvoranschlag eines Bauunternehmers.

Kategorie	Niedrig	Erwartet	Hoch
Vorbereitung / Abriss	€12,000	€13,000	€15,000
Küche	€27,000	€33,000	€37,000
Badezimmer	€23,000	€29,000	€34,000
Bodenbelag	€19,000	€22,000	€27,000
Anstrich	€10,000	€13,000	€15,000
Fenster / Türen	€20,000	€25,000	€30,000
Elektrik	€17,000	€20,000	€25,000
Sanitär	€13,000	€16,000	€21,000
HVAC (Heizung, Lüftung, Klima)	€12,000	€15,000	€18,000
Außenbereich	€14,000	€17,000	€22,000
Abdichtung	€13,000	€16,000	€19,000
Pool-Erfrischung	€9,000	€10,000	€13,000
Garten / Landschaftsgestaltung	€7,000	€9,000	€12,000
Unvorhergesehenes	€14,000	€17,000	€22,000
Gesamt	€210,000	€255,000	€310,000

BuyerWingman · Markt & BewertungCasa Loma Verde

8.Markt & Bewertung

Lokale Marktpositionierung

Nueva Andalucía bleibt eines der beständigsten Handelsgebiete Marbellas, unterstützt durch Golf, Schulen und die Nähe zu Puerto Banús. Gut präsentierte, vollständig dokumentierte Villen dieser Größe werden schnell gehandelt. Immobilien mit Dokumentations- oder Planungsunsicherheiten benötigen in der Regel deutlich länger für den Verkauf und werden unter den durchschnittlichen Nachbarschaftspreisen gehandelt, da ein Großteil der Käufer auf Hypothekenfinanzierung angewiesen ist.

Zusammenfassung vergleichbarer Immobilien

Referenz	Bebaute Fläche	Pro m²	€	Hinweis
NA-114	246 m²	€6,545	€1,610,000	Renoviert, vollständige Dokumentation, ruhige Straße
NA-207	231 m²	€5,779	€1,335,000	Ähnliches Alter, teilrenoviert, vollständige Unterlagen
NA-318	219 m²	€5,662	€1,240,000	Veralteter Zustand, nach Preissenkung verkauft
NA-402	258 m²	€5,581	€1,440,000	Größeres Grundstück, nahe Hauptstraße

Bereich des Referenzmaterials für Vergleichsobjekte: €825,000 – €1,075,000

Wie die Zahl zustande kommt

Bereinigter / normalisierter Marktwert

€1,520,000 – €1,640,000

Indikativer potenzieller Wert unter der Annahme, dass größere Dokumentations- und Planungsfragen zufriedenstellend gelöst wurden und die Immobilie unter normaleren Marktbedingungen betrachtet würde.

Aktueller Ist-Wert

€1,300,000 – €1,380,000

Spiegelt den aktuellen physischen Zustand und den erwarteten Renovierungsbedarf wider.

Risikobereinigter Erwerbswert

€1.180.000 – €1.270.000 (Fairer Preis €1.225.000)

Spiegelt ungelöste rechtliche, planerische, dokumentatorische, zustandsbezogene und vermarktbarkeitsrelevante Unsicherheiten wider, die der Käufer trägt.

Vom Angebotspreis zur risikobereinigten Indikation

Angebotspreis€1,495,000

Anpassung Zustand / Renovierung−€85,000

Diskrepanz Fläche / Dokumentation−€45,000

Planungs- / Konformitätsunsicherheit−€70,000

Pool- / Nebenstruktur-Unsicherheit−€30,000

Markt- / Käuferrisikoabschlag−€40,000

Risikobereinigte Indikation≈ €1,225,000

Differenz zum Angebotspreis: −€270,000

Die Immobilie kann immer noch eine attraktive Gelegenheit darstellen, aber der aktuelle Angebotspreis erscheint hoch im Verhältnis zu den ungelösten rechtlichen, technischen und kapitalaufwandsbezogenen Risiken, die im verfügbaren Quellenmaterial identifiziert wurden.

BuyerWingman indikative Analyse – nur illustrative Demo, keine formelle Bewertung.

BuyerWingman · Empfohlene MaßnahmenCasa Loma Verde

9.Empfohlene Maßnahmen

1Eine aktualisierte Nota Simple einholen.
2Ein aktuelles Katasterzertifikat (Certificación Catastral) einholen.
3Einen abgestimmten Flächennutzungsplan vom Architekten des Verkäufers anfordern.
4Den rechtlichen und planungsrechtlichen Status der Souterrain-Wohnung prüfen.
5Die Pool-Lizenz und Registrierungsdokumentation überprüfen.
6Eine unabhängige technische Begutachtung der Immobilie beauftragen.
7Die identifizierten Feuchtigkeits- und Abdichtungsprobleme inspizieren.
8Eine Zustandsbewertung der Elektro- und Sanitärinstallationen einholen.
9Die Einhaltung der Bauvorschriften, einschließlich der Grenzabstände, mit einem Architekten bestätigen.
10Den Kaufpreis neu bewerten oder neu verhandeln, falls Unsicherheiten bestehen bleiben.

10.Professionelle Fragen

Fragen an Ihren Anwalt

Zeigt die aktuelle Nota Simple Belastungen, Dienstbarkeiten oder Pfändungen an der Immobilie?
Ist die Souterrain-Wohnung rechtlich anerkannt, und falls nicht, wie sieht der Legalisierungsweg aus?
Kann eine Erstbezugslizenz oder gleichwertige Fertigstellungsdokumentation vorgelegt werden?
Wie ist die rechtliche Situation des Swimmingpools, und welche Unterlagen sind im Rathaus vorhanden?
Welche Schutzmaßnahmen sollte der private Kaufvertrag angesichts der ungelösten Probleme enthalten?

Fragen an Ihren Architekten

Welche bebaute Fläche ist korrekt, und wie bringen Sie 209 m², 238 m² und 261 m² in Einklang?
Entspricht das Gebäude den aktuellen Abstands- und Belegungsparametern?
Was würde die Legalisierung einer nicht anerkannten Fläche kosten und wie lange würde sie dauern?
Sind die geplanten Renovierungsarbeiten unter den aktuellen Bauvorschriften umsetzbar?

Fragen an Ihren Gutachter

Was ist die Ursache der sichtbaren Risse an der Stützmauer?
Ist die Feuchtigkeitsfärbung aktiv, und welche Sanierung ist erforderlich?
Wie ist der Zustand der Abdichtung der Dachterrasse?
Wie hoch ist die verbleibende Nutzungsdauer der Elektro- und Sanitärinstallationen?

Fragen an den Verkäufer / Makler

Welche Arbeiten wurden als „kürzlich renoviert“ beschrieben, wann wurden sie durchgeführt und von wem?
Sind Rechnungen, Zertifikate und Garantien für diese Arbeiten verfügbar?
Wann wurde der Pool gebaut, und welche Dokumentation existiert dafür?
Warum weicht die angegebene bebaute Fläche vom Katastereintrag ab?
Unterliegt die Immobilie Gemeinschaftsgebühren oder laufenden Streitigkeiten?

BuyerWingman · HaftungsausschlussCasa Loma Verde

11.Haftungsausschluss

Wichtiger Hinweis

Casa Loma Verde ist eine fiktive Demo-Immobilie. Die Adresse, Dokumente, Fotos, Befunde und Zahlen sind beispielhaft.
Dies ist ein Beispielbericht, der erstellt wurde, um das BuyerWingman Ausgabeformat zu demonstrieren.
Alle gezeigten Immobilieninformationen sind illustrativ und dürfen für keine Transaktion als Grundlage dienen.
Dieser Bericht stellt keine Rechtsberatung dar.
Dieser Bericht stellt keine Bauberatung dar.
Dieser Bericht stellt keine Baustatische Beratung dar.
Dieser Bericht stellt keine Finanzberatung dar.
Dieser Bericht ist keine zertifizierte Immobilienbewertung.

Nutzer sollten vor jeder Immobilienentscheidung unabhängige professionelle Beratung von entsprechend qualifizierten Fachleuten einholen.

BuyerWingman

Kennen Sie die Immobilie. Kennen Sie die Risiken. Kennen Sie Ihre Zahlen.